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　　摘要：研究目的：选用22个主要省会城市的统计数据，确定合理的房地产投资环境评价指标，构建房地产投资环境综合评价体系。研究方法：主成分分析法和德尔菲法。研究结果：从城市宏观经济、房地产市场、基础设施和区位条件4方面初选房地产投资环境评价指标，利用主成分分析法对样本城市的投资环境优劣进行分析，剔除导致排序结果偏差的指标，避免了评价指标选择的盲目性；采用德尔菲法确定各指标权重，建立房地产投资环境的多指标综合评价公式，以此计算22个城市房地产投资环境的综合得分，其排名符合实际情况。研究结论：所构建的房地产投资环境综合评价体系具有较强的逻辑性，评价方法简洁高效，具有良好的应用价值。

　　关键词：房地产经济；投资环境；综合评价体系；主成分分析；德尔菲法

　　构建科学的评价体系并合理评价不同区域的房地产投资环境，有助于市场主体选择适宜的投资活动，进而准确把握投资风险。国际学术界对投资环境的研究集中在国际直接投资和区域投资领域，且注重应用评价和定量分析。国内对房地产投资环境评价的方法多源于一般投资环境评价模型，但在选取投资环境要素、建立指标体系及确定评价参数或权重等方面有较强主观性，且评价方法过于复杂，可操作性有待提高。

　　为有效降低房地产投资环境评价指标选择的主观性、提高评价体系的实用性和针对性，本文拟沿用多指标综合评价的思路，利用主成分分析法选择合适的投资环境评价指标，采用德尔菲法确定评价指标权重，构建简洁高效的房地产投资环境综合评价体系，为投资者进行房地产投资环境评价提供有效帮助。

　　1、基本思路及指标初选

　　构建房地产投资环境综合评价体系的基本思路是：（1）房地产投资环境评价指标初选。从宏观经济、房地产市场、基础设施和区位条件4方面选择指标，初步建立房地产投资环境评价指标体系｛xij｝。（2）利用主成分分析法修正房地产投资环境评价指标体系。对北京、上海、广州等22个城市的数据，反复利用主成分分析法，从投资环境优劣的排序分析中查找并剔除可能导致排序结果偏差的指标，确定合理的评价指标体系｛xij′｝。（3）采用德尔菲法确定房地产投资环境指标权重。成立专家小组，由各专家匿名估计指标权重取值，经多轮意见收集和反馈后，利用未确知有理数和盲数的数学方法计算各指标权重区间的可信度，得到各评价指标权重｛aij｝。（4）建立房地产投资环境综合评价公式。根据修正后的评价指标体系及其权重，建立逻辑严密且易于操作的多指标综合评价公式X=Σaijxij′，完成房地产投资环境综合评价体系构建。

　　在参考相关文献的基础上，将房地产投资环境要素分为区位环境、经济环境、市场环境和社会文化环境4大类。根据数据可获得性原则，对4大类要素的子因素进行筛选，初步建立房地产投资环境评价指标体系。

　　2、运用主成分分析法修正房地产投资环境评价指标体系

　　主成分分析法可用于众多城市房地产投资环境的优劣排序，但无法实现少数城市间的比选，且运算过程较为复杂，直接作为房地产投资环境评价方法有局限性。本文根据主成分分析法的特点，将其用于修正房地产投资环境评价指标体系。

　　选择北京、上海、广州、重庆、天津、海口、贵阳、南昌、长沙、武汉、郑州、西安、昆明、石家庄、包头、南宁、乌鲁木齐、银川、长春、福州、贵阳、成都等22个城市作为研究样本，反复利用主成分分析法进行各城市房地产投资环境分值计算，对各城市投资环境优劣进行排序和分析，查找并剔除导致排序结果偏差的指标，直至排序结果合理。

　　2.1检验评价指标的合理性

　　从《2007年城市统计年鉴》中得到北京、上海等22个城市的宏观经济环境、房地产市场环境、基础设施环境、区位环境等指标数据，记为X=（Xij）n，其中n=1，2，…，22，为待评价的城市数。

　　利用SPSS3.0对指标数据进行主成分分析，计算22个城市的投资环境得分，具体过程为：（1）计算主成分的特征值与贡献率。对（Xij）n进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1且累计贡献大于90%的5个公因子作为评价指标的主成分。（2）计算主成分荷载。进行评价指标主成分分析，得到主成分荷载矩阵Tij。（3）计算指标与主成分的系数。计算各房地产投资环境指标与各主成分之间的系数关系（Wij）p，p=1，2，…，5。（4）计算城市综合分值。首先，计算各个城市的主成分值。以北京为例，第一主成分Y1值为:Y1=Σj=1T1jAj（式1）式1中，Y1为北京的第一主成分的分值；T1j为各变量在第一主成分上的载荷；Aj为北京房地产投资环境各指标的标准化数据。同理可以求得北京Y2、Y3、Y4、Y5的值。其次，计算各城市房地产投资环境总值，以北京为例，其房地产投资环境综合分值为：Y=Σ5p=1WpYp（式2）式2中，Wp为北京第p个主成分的权重系数；Yp为北京第p个主成分的分值。同理可以求得各城市的综合分值。

　　2.2评价指标的改进

　　对初步建立的房地产投资环境评价指标进行分析和筛选，剔除相关性较强或易相互干扰的指标，建立新的房地产投资环境指标体系。修正评价指标后，再次利用主成分分析法对22个城市房地产投资环境进行评价排名。新的评价指标下，各城市房地产投资环境评价得分和排名基本符合目前市场实际情况。

　　3、运用德尔菲法确定房地产投资环境指标权重

　　德尔菲法是依据系统的程序，通过专家进行多轮次调查、综合各自匿名发表的意见进行预测并达成一致的结构性方法。运用德尔菲法确定房地产投资环境指标权重的步骤如下。