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　　（1）组成专家小组。根据专业背景和工作成就，选择12名房地产领域的学者和5名房地产企业主要负责人组成专家小组。（2）专家匿名评估。将设计好的房地产投资环境指标量值表分发给专家，由各专家匿名估计指标在不同权重区间的取值可能性。（3）3轮意见收集和反馈。对专家意见进行统计，整理出新的指标量值表，随后将结果反馈给专家，由专家再次评估，该过程反复进行3轮，直至每位专家不再改变意见。（4）指标权重综合处理。根据最后一轮收集的专家评估指标量值，利用未确知有理数和盲数的数学方法计算各指标权重区间的可信度，最终确定各指标权重。

　　4、建立房地产投资环境综合评价公式

　　根据评价指标及其权重，建立房地产投资环境多指标综合评价公式。X=X′1+X′2+X′3+X′4=a1Σj=1；a1jX′1j+a2Σj=1；a2jX′2j+a3Σj=1；a3jX′3j+a4Σj=1；a4jX′4j（式3）式3中，aij为评价指标权重；X′1j为房地产投资宏观经济环境指标；X2j′为房地产投资市场环境指标；X3j′为房地产投资基础设施环境指标；X4j′为房地产投资区位环境指标。

　　将22个城市宏观经济环境、房地产市场环境、基础设施环境、区位环境的指标数据代入式3，可计算得到22个主要省会城市房地产投资环境的综合得分和排名。即利用综合评价公式得到的22个城市房地产投资环境优劣也可以认为与实际情况基本相符。但与主成分分析法相比，多指标综合评价公式简洁高效，代入指标数据便能得到评价结果，无复杂运算过程，且能实现少数城市间的房地产投资环境优劣比较。

　　5、结论与建议

　　本文利用主成分分析法和德尔菲法进行房地产投资环境综合评价体系构建，得到以下结论：（1）在初选指标基础上，利用主成分分析法对22个城市房地产投资环境优劣进行排序，查找并剔除导致排序结果偏差的指标，由此确定合理的评价指标体系，弥补了前人选择评价指标主观性偏大的缺陷；（2）通过对专家进行多轮次意见调查、收集和反馈，利用未确知有理数和盲数的数学方法计算各指标权重区间的可信度，保证了评价指标权重的合理性；（3）所构建的房地产投资环境综合评价体系对于样本数量无限制，能快速实现不同城市间的房地产投资环境优劣比较，具有较强的科学性和操作性。

　　建议在后续研究中进一步完善：（1）扩大评价体系所包含的房地产市场范围。将商业地产、工业地产纳入到整个评价体系中，以便更准确全面地反映城市房地产行业发展现状，更有针对性地为房地产开发企业提供投资选择建议。（2）完善房地产投资环境评价指标体系。考虑城市未来发展潜力及其他因素的影响，补充反映经济周期、政府宏观调控等信息，使评价指标体系更丰富合理。

　　参考文献：

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