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　　摘要：房地产行业在我国发展起步较晚，尽管已经发展有二十年之久，但仍然还不够成熟，特别是物业管理中，比较缺乏高质量的服务和管理。同时房地产物业管理不规范，存在着很多问题，严重限制和阻碍了房地产行业的后继发展。文章阐述了房地产物业管理中存在的问题，并就如何提高房地产物业管理水平提出了一些意见和看法，以便供广大相关人员参考。
　　关键词：房地产；物业管理；内部责任
　　中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1009-2374（2013）33-0154-02
　　1概述
　　近年来，随着市场经济体制的建立和不断完善，房地产市场也日趋成熟，市场竞争变得越来越激烈，对物业管理的服务质量和水平提出了更高的要求。然而，目前的房地产物业管理水平仍然存在很多问题，令人堪忧。物业管理部门只有不断进行结构调整和改革，转变陈旧落后的服务管理观念，充分利用高新技术在物业管理中的巨大优势，对市场进行准确分析和定位，从整体上提升自身的服务质量，才能在激烈的市场竞争中赢得先机，取得较高的经济利益，谋求更高的发展。
　　2房地产物业管理的内涵
　　所谓房地产物业，就是指土地和不动产，这些不动产通常是以建筑物的形式存在。在对房地产进行开发以及建设的过程当中，所形成的最终产品就是物业。在房地产物业管理中，在充分考虑并按照合同以及契约的有关要求，由专门的物业管理机构和人员对在前期开发阶段和完成项目并进行验收这两个阶段对投入并使用的各种房屋建筑以及与之相匹配的配套场地和设施采取经营的形式对其进行管理，同时建筑周围环境、卫生条件、公共绿化程度、安全保卫问题甚至道路养护也纳入物业管理的范畴，并对其进行专门的有针对性的一体化管理，另外，对业主提供其所需要的服务也是十分必要的，以便提高房屋建筑的舒适度，有利于创造文明居住环境。
　　3房地产物业管理中存在的问题
　　3.1物业管理水平较低，服务质量较差，乱收费现象严重，缺乏服务意识
　　物业管理发展还不够完善，国家针对物业管理的相关法律法规仍然处于不健全状态，监督机制也未能起到应有的监督效果，往往流于形式，再加上对于物业管理收费的问题，国家也没有进行统一的收费标准和规定，进一步加大了物业管理收费的自主性和随意性，对于收费的数量和相关标准全由物业单位自主决定，导致物业管理乱收费现象严重，给业主带来较大的压力。甚至有些物业单位，一味地追求高额的经济利润和价值，经常巧妙地设立各种名目和规定，要求业主额外的支付其他各种费用。还有部分物业单位为了进一步牟取暴利，约束业主，还会制定各种不合理的职责和规定，甚至通过缴纳押金和罚款等形式对业主进行强制性管理，一旦业主对自己的管理提出不满和反驳要求，就停水、停电，迫使业主向其妥协，给业主的生活带来极大的不便和危害。另外，物业管理人员缺乏足够的服务意识，对业主的服务态度极差，一遇到问题就相互推卸责任，"主管意识"强烈，经常会"主管思维"，对业主的问题进行胡乱评判和处理，导致矛盾进一步深化。
　　3.2对房地产物业缺乏足够的认识和理解
　　房地产物业管理水平的高低以及服务质量的好坏对于经济的发展以及城市良好的形象的树立发挥着十分重要的作用。但是目前很多房地产公司对于物业管理缺乏足够的认识和理解，责任意识不强，很多物业管理人员的专业技术水平和综合素质均比较低，不仅不能很多地履行自己的职责和义务，而且还缺乏一定的职业道德素养。据有关数据的统计和研究发现，我国很多物业管理公司不能满足国家的相关规定和标准，缺乏一定的经营规模和正规的管理模式。并且科技在物业管理中的应用效率也不高，安装的建筑房屋质量令人担忧，后期的维护力度薄弱，存在着很多安全隐患。
　　3.3物业管理结构单一，服务质量较低
　　房地产物业管理发展起步较晚，缺乏健全的管理和服务体系，有关法律法规仍然不完善，使物业管理缺乏强有力的法律后盾和保障。再加上社会在物业管理领域的服务水平发展有限，导致物业管理水平一直难以提高，存在着各种各样的问题，严重限制和阻碍了物业行业的逐步完善和发展。目前很多物业行业所制定相关规则和措施，甚至是推出的服务产品都不能让业主和消费者满意，导致消费者和物业管理之间的矛盾和沟痕较大，不仅不能达成共识，还影响了社会的和谐。同时，房地产物业管理缺乏创新，服务缺乏特色，品种和结构单一，甚至很多产品出现较高的雷同比率，对业主的服务缺乏人性化。更别谈建立和完善服务品牌和管理文化了。这些导致我国的房地产物业管理在激烈的市场竞争中缺乏强有力的竞争力，难以取得较快发展。
　　4高房地产物业管理水平的有效策略
　　4.1积极转变物业管理服务观念，加强内部责任管理
　　经济的不断发展，给我国房地产物业管理带来了新的发展机遇和挑战。当物业管理发展遇到问题时，企业首先必须从自身内部寻找原因，明确问题和矛盾产生的源泉，不互相推卸责任。同时，企业还应该积极转变物业服务管理观念，一切以业主和消费者的需求为最高标准，进行专门的特色化、人性化服务，让业主和消费者对物业管理服务逐渐的接受和认可，缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。同时，企业必须加强对物业管理内部责任的管理，进一步明确各个管理人员的职责，做到权责明确，了解需要服务的内容，并对物业管理向社会进行积极正面的宣传，让业主转变对物业管理的态度，促进物业管理的发展，构建社会主义和谐社会。
　　4.2建立健全我国房地产物业管理制度，确保收费标准明朗化
　　物业在管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障，导致物业管理存在很大的随意性和自主性，造成很多物业单位钻法律空子、牟取暴利的现象。因此，加强对物业管理制度以及相关法律法规的健全和完善工作就显得十分重要。物业管理企业必须建立完善的物业管理体系，在充分考虑市场行情和相关条件的基础上，对收费标准进行严格制定，并确保收费标准的明朗化，坚决杜绝乱收费现象的发生。
　　4.3加强对物业管理的监督检查力度
　　以往的物业管理监督检查体系很不完备，往往形同虚设，对于房地产物业管理往往起不到应有的作用，大多都流于形式，使得物业管理水平一直难以得到真正的提高和改善。因此，应该积极加强对物业管理监督检查制度的改革，通过制定严格监督条例和奖罚制度加大其监督检查处罚的权力，以便真正树立起自己的权威，日益规范物业管理人员的行为，使监督日益市场化、明朗化，从而对物业管理进行有效的监督，使物业管理不断朝着科学化、人性化的方向发展，促进物业管理水平和服务质量的提高。
　　5结语
　　随着经济的进一步发展，房地产物业管理中存在的问题逐渐显现，物业管理的不规范和严重乱收费现象，严重威胁着业主的生产和生活安全，降低了房屋居住的舒适度，给房地产物业管理的后续发展带来很多不利影响。因此，加强对房地产物业的管理，提高物业管理水平和服务质量就显得十分重要。然而物业管理中存在的问题较多，能否进一步提高物业管理水平，对于广大相关人员来说，仍然任重而道远。
　　参考文献
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