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　　尽管其所表述的目的都带有公共利益的痕迹，但深圳在《办法》中并没有明确使用“公共利益”这四个敏感字眼，同时在整个《办法》中也没有提到因公共利益而需启动的城市更新事项。深圳政府似乎更期望城市更新的发起和实践完全是市场行为，避免政府以往在旧改时的主导作用，这一点可以从近期鹿丹村改造案例看出。2012年底，首个以公共利益名义启动的更新项目—鹿丹村改造项目进入到操作阶段。深圳市政府援引的法规文件是国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并以政府主导的方式开展工作（周昌和、徐文阁，2012）。从实际操作层面来看，政府似乎想把城市更新和因公共利益而启动的旧改截然分开。这样一个两分法，很容易导致人们认为城市更新不带有公共利益。然而，城市更新的起源就是为了解决内城衰落问题及由此引发的产业空洞、失业、贫民窟等社会问题，因此带有浓厚的公共利益色彩。并且，在发展的第一阶段均为政府推动，其后才慢慢引入私人机构参与到城市更新中来。因此，公共利益仍应该是城市更新的核心目标之一。此前深圳设想完全市场化的城市更新模式已经受到挑战，万科和佳兆业两家公司因为争夺南园新村而僵持不下（中国证券报，2012-6-8），导致深圳城市更新政策的变向—城市更新业主意愿征集已经由企业主导转变为区级政府主导。

　　从城市更新的目的来看，台湾《条例》明确了“公共利益”，内涵更丰富，表达更准确。深圳《办法》有意识地把城市更新与公共利益割裂开来的方式必然会造成城市更新工作遭遇各种问题。

　　（三）城市更新类型划分比较

　　台湾《条例》对于拆除重建类的城市更新，根据更新的急迫程度（土地与建筑物的状况）划分为优先划定更新单元、迅行划定更新单元和自行划定更新单元三大类，对不同类型的更新区实施不同的政策。前两类的更新类型一般是由政府主导，且对权利人同意比例要求较低（前两类的要求权利人同意比例达到10%即可申请，达到50%即可立项；而对于第三类的则要求权利人同意比例达到三分之二才能获得申请资格，达到80%才可立项）。此外，对前两类城市更新政府还有专项资金资助和奖励容积率等配套政策来进行鼓励。对城市更新类型进行区分和分类，有利于政府实施差异化的政策，从而能因地制宜地推进城市更新。

　　在深圳的《办法》中，没有对拆除重建类城市更新进行明确分类。由于没有区分类型，城市更新完全是按照同样的标准、流程和奖罚制度来安排。而在实际情况中，城市更新有各种可能都存在。比如，对于危房性质的住宅小区，如果政府不采取政策激励从而导致城市更新开展缓慢，很可能引发安全事故发生，从而危害市民生命。同样，对于商业价值不大但又急需更新的区域，如果没有专项资金和奖励容积率的政策来鼓励，同样也很难吸引开发商来参与。

　　因此，深圳有必要在借鉴台湾做法的基础上，根据深圳的实际情况对城市更新的类型进行一个梳理，把特殊的几种情况区分开来，并制订针对性的门槛、流程和鼓励政策，以便更好地推动城市更新工作。

　　（四）城市更新决议方式比较

　　台湾城市更新采用“多数决”方式。所谓多数决方式，体现在三个环节：申报主体确认环节、实施主体确认环节和最终裁决。在《条例》中明确了“协议不成立者，得由实施者检具协议合建及协议价购之条件、协议过程等相关文件，按征收补偿金额预缴承买价款，申请该管直辖市、县（市）主管机关征收后，让售予实施者”。在《条例》的第26条、第32条中再度明确了“提起诉愿—政府都市更新审议委员会调解—主管机关调处—法院强制执行”这样一个决议方式。也就是说，如果超过了法定的同意比例，城市更新的实施势在必行，政府机构、法院等主体均有义务来帮助实施主体来推动项目。

　　在深圳《办法》中，对于确立申报主体、实施主体两个环节是按照多数决方式（比例分别为三分之二和80%），但对于项目最终实施却只有规定“市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体”。也就是说，只有所有业主同意之后方能实施城市更新。对于不愿意签订协议的“钉子户”状况如何处理，《办法》全文中均未提及，因而形成了法规的一个空白地带。在实际工作中，这一问题已经深深地困扰着城市更新的实施主体，同时也影响着项目的推进。其后出台的《实施细则》中增加了一条有关的规定：拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。这条规定存在两个问题：在特殊情况下使用，并非适合所有遭遇“钉子户”问题的城市更新，因此不具有普遍性意义；如果进入征收方式，是否保留此前的项目实施主体的资格没有明确。

　　深圳目前尚未出现过强拆引发的自焚事件，这算是深圳城市更新的一大成绩。然而，随着城市更新规模的不断扩大，在政策法规空白的情况下是否能继续保持着这一良好的局面，实在值得怀疑。对城市更新的最终决议方式进行立法，仍是深圳城市更新领域无法绕过的问题。

　　（五）权利人比例计算方法比较

　　在城市更新过程中，多个环节涉及到权利人（或者叫业主）同意比例的计算问题。在这一方面，台湾《条例》规定的比较具体精确，充分地考虑到了各种特殊情况。在《条例》中特别列出了以下两种特殊情况如何处理：单一权利人比例偏高的情况—如果单一权利人比例偏高时不计入内，仅仅对其他权利人进行比例测算，这样避免了“一权独大”导致了权利人真实意愿被掩盖；古迹等特殊物业不计入内，包括了诸如古迹、宗祠、寺庙、教堂、查封、假扣押、假处分或破产登记者等特殊情况。

　　而在深圳的《办法》中规定的比较简单，没有明确以上或其他一些特殊情况。在实际操作中，政府主管部门也许可能会采取灵活的方式来解决台湾《条例》中所列举的情形。但作为法规来说最好能把可能遇到的情形预先列举出来，这样可以保障法规更为严谨科学，避免人为操作导致的标准松紧不一及权力寻租。从这一角度来看，深圳需要总结其在过去城市更新案例中出现的各种情况，并用列举的方式界定特殊情况下权利人比例计算方法。