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　　摘 要 善意取得制度的设立宗旨在于维护物权交易的动态安全，在符合善意取得制度的前提下优先保护善意第三人的利益，但这种保护以牺牲原权利人的利益为代价，对原权利人的利益造成损害，而原权利人的利益牺牲在不动产善意取得制度中体现的更为突出。因此，我们更应注重不动产善意取得制度下对原权利人的利益保护，原权利人应当采取多种权益救济途径来维护自己的权益。 

　　关键词 不动产 善意取得 无权处分 

　　自2007年10月1日起施行《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）以来，从立法角度确定了不动产交易同样适用善意取得制度，今年3月1日起施行的《物权法》司法解释（一）多处涉及“善意取得”相关问题，不动产善意取得制度在司法实践中同样具有重要地位。本文将基于对不动产善意取得中原权利人与善意第三人利益进行分析，并对原权利人的权益救济展开论述，完善不动产善意取得的法律效果。 

　　一、问题的提出 

　　《最高人民法院公报》2015年第10期登载的“连某某诉臧某某排除妨害纠纷 ”一案涉及到不动产善意取得问题，一审二审结果不同，因确认已取得房屋所有权的善意第三人无权要求原房屋所有权人搬离诉争房屋而引起争议。 

　　在“连某某诉臧某某排除妨害纠纷”一案中，所争议的房屋原来登记在被告臧某某名下，由其占有使用。李某在臧某某不知情的情况下以其代理人的身份将房屋转让给谢某并办理过户登记手续，后谢某又将房屋转让给原告连某某并办理房屋变更登记，将房屋登记在连某某名下。但房屋一直由臧某某居住。 

　　一审法院认为，原告连某某作为善意第三人，已办理房屋过户登记，依法享有房屋所有权。被告提出上诉，二审法院认为，因生效判决确认李某以被告臧某某代理人身份与谢某就系争房屋所签订的买卖合同无效，臧某某占有、使用该房屋至今具有合法依据。谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某某履行交付系争房屋的义务，故连某某应向谢某主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，连某某虽然已取得该房屋的产权证，但并未取得过系争房屋的占有、使用权，其径行要求系争房屋实际占用人臧某某迁出的请求不予支持。 

　　此案中，关键的问题在于“当原权利人与善意第三人权利冲突时，法律应如何选择适用”。一审已生效判决认定连成贤为善意第三人，是房屋所有权人。二审法院对连成贤作为善意第三人避而不谈。笔者认为，此举不利于维护交易安全，应当在第三人满足善意第三人的前提下，优先适用善意取得制度来维护交易安全，原权利人应当寻求异议登记、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等其他法律救济途径来维护自己的权利。 

　　二、不动产善意取得制度中原权利人与善意第三人利益冲突与协调 

　　（一）利益冲突 

　　若善意第三人与无权处分人之间的债权行为有效，在善意取得制度的适用下，善意第三人取得了不动产的所有权，原权利人则作出牺牲，失去原有的利益，原权利人无法要求善意第三人返还不动产。在这种情况下，善意第三人的权利与原权利人的利益发生了冲突，原权利人只能通过追究不动产无权处分人的侵权责任或者违约责任寻求法律救济。善意取得制度在牺牲原权利人的利益的情况下，积极地保护了善意的第三人的利益，表现出对不动产交易动态安全的维护。它摒弃了所有权绝对观念，体现了追求财富增长的社会愿望，并以该制度保护交易的动态和静态安全。 因此，权衡各方利益关系是至关重要的。对原权利人的利益保护而言主要是表现出公平与公正，对善意第三人而言，是体现出对交易安全秩序的维护。 

　　当原权利人与善意第三人利益冲突时，基于民事活动的公平原则以及善良风俗的要求，法律需要作出衡量。 

　　（二）利益协调——以 “连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案为例 

　　本案中，终审判决偏重于维护原权利人的利益，善意第三人由于无权处分人没有实际权利而无法行使其房屋所有权。虽然终审判决维护了原权利人的利益，但是臧树林作为房屋原权利人，听朋友说可以赚点钱，到一个担保公司签了一些材料，对签署的内容不清楚的情况下就将产权证原件交了出去，并给他人办理了授权“代为办理上述房地产的交易、过户登记手续”的公证书，才导致其房屋被他人出售，原权利人自身存在一定过失。而作为善意第三人连成贤，在购买房屋时没有实地查验房屋是否为他人占有，也存在一定的过失。在双方都有责任的情况下，终审判决偏重于维护原权利人的利益。 

　　笔者认为，当原权利人与善意第三人权利出现冲突时，应当依据法律规定，优先适用善意取得制度，保护善意第三人的利益，此时不论原权利人是否有过失，都应当寻求其他法律救济途径来维护自己的权利。 

　　三、不动产善意取得中原权利人的权益救济 

　　在不动产权属纠纷中，若符合不动产善意取得制度的构成要件，则善意第三人的利益得到保护，原权利人的利益做出牺牲，此时原权利人需要通过异议登记、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等多种法律救济途径来维护自己的利益。 

　　（一）以不动产登记来保障原权利人的权利 

　　1.更正登记。该不动产的利害关系人有证据证明不动产登记簿所登记的事项有错误的或者不动产登记簿记载的权利人书面同意利害关系人申请更正登记，利害关系人可以向不动产登记机关申请更正登记，登记机构应当依法定程序予以更正 。 

　　2.异议登记。当利害关系人无法申请更正登记时，可以向不动产登记机关申请异议登记。异议登记将会使得登记簿上所记载的权利失去推定为正确的效力，即丧失公信力，从而使得不动产登记簿记载的权利人对该不动产没有事实上的处分权，从而否定了善意第三人的成立。因为善意取得制度的适用要求第三人为善意且无重大过失，而当异议登记存在时，第三人应当尽到合理注意义务，发现权利人处分权的瑕疵。但是异议登记有明确的时间限制，具有临时性，原权利人应当通过其他法律途径予以救济。 

　　（二）以无权处分人为对象的权益救济 

　　基于无权处分行为的发生，第三人符合善意取得制度时取得不动产物权，原权利人的利益受到损害，对于原权利人的权利在法律上也需要给予维护以实现公平正义的要求。原权利人拥有对无权处分人债法上的请求权基础。具体包括： 

　　1.合同上的请求权。若原权利人和无权处分人之间先前确立合同关系的，原权利人可以基于合同上的请求权，要求无权处分人承担违约责任以弥补自己的损失。 

　　2.不当得利返还请求权。不当得利请求权是指“没有合法根据但是取得利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。” 若无权处分人损害原权利人的利益而不当得利的情况下，原权利人可以请求返还不当得到的利益。 

　　在“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案中，无权处分人李某恶意实施无权处分行为，原权利人臧树林可以依照不当得利请求权寻求救济。 

　　3.侵权行为损害赔偿请求权。侵权行为损害赔偿请求权是基于侵权之债而产生的一种债权请求权，具体是指“原权利人的权利受到损害而享有的要求无权处分人承担损害赔偿责任的权利。”可以要求侵权人进行一定金额的赔偿。 

　　例如，在“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷”一案中，李某在臧树林不知情的情况下以其代理人的身份将房屋转让给谢某并办理过户登记手续，谢某有理由相信李某有代理权的情况下，在符合善意取得构成要件时谢某可以作为善意第三人取得不动产物权。原权利人可以向无权处分人主张侵权行为损害赔偿请求权。 

　　（三）以不动产登记机关为对象的权益救济 

　　出现不动产登记错误的原因主要有两种类型：1.由于不动产登记机关的过失或故意行为导致的登记错误；2.因为不动产登记机关和登记申请人的共同过错导致登记错误，对原权利人的利益造成侵害，可以细分为有意思联络的共同侵权行为和无意思联络的共同侵权行为。 

　　我国台湾地区“土地法”规定：“因登记错误、虚伪或者遗漏致受损害者，由登记机关承担损害赔偿责任” 。我国《物权法》司法解释（一）第二十一条规定，“提供虚假材料进行申请登记，损害他人利益的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 

　　如果登记错误是因为不动产登记机关内部工作人员的过错而造成，应当由登记机关承担损害赔偿责任然后向登记机关内部造成损害的工作人员追偿。如果登记机关和登记申请人相互勾结、恶意串通构成共同侵权，则应由不动产登记机关和登记申请人承担连带赔偿责任。如果登记机关和登记申请人构成无意思联络的共同侵权行为，错误登记的根源在于登记申请人的恶意申请，但是不动产登记机关同样存在过错，即未积极履行适当的审查义务，因此，不动产登记机关应当承担不真正连带责任，如果原权利人向不动产登记机关要求承担赔偿责任，待不动产登记机关承担赔偿责任后有权向登记申请人主张全额的赔偿责任。 

　　（四）完善行政审查机制 

　　我国《物权法》没有对不动产登记的审查标准作出明确的规定，这容易使得各地登记机关采取的标准不一。因此，我国应当建立配套的行政审查机制，可以采取形式审查和实质审查相结合的模式，在形式审查的基础上，尽到合理的注意义务，积极履行核准的义务。通过询问申请人、及时要求申请人补充相关材料、主动进行实地查看、提前进行公证等多种方式，来明确不动产登记的审查标准，有利于保障登记内容的真实准确性，从而维护登记的公信力。 

　　四、结语 

　　善意第三人取得不动产并不以占有转移为前提，因此第三人善意取得不动产所有权时，原所有权人依然占有该不动产的情形也较普遍。善意取得是以牺牲原权利人的利益为代价来保护善意第三人的交易安全，善意第三人取得相应不动产物权只是适用善意取得制度最基本的法律效果，法律同时还应兼顾维护原权利人的利益。不动产善意取得制度的适用需要衡量原权利人与善意第三人的利益，在保护善意第三人的基础上，无辜的原权利人应当利用合同上的请求权、不当得利请求权、侵权行为损害赔偿请求权等多种法律途径救济自己的权利。 

　　注释： 

　　“连某某诉臧某某排除妨害纠纷”一案，原告为连某某，在案中为善意第三人，被告为臧某某，是房屋原权利人。一审法院于2013年12月23日判决支持连某某的请求，二审法院于2014年3月13日判决驳回连某某的请求，因涉及善意第三人房屋所有权与原权利人有权占有的问题而引起争议。 

　　彭诚信、李建华.善意取得合同效力的立法解析与逻辑证成.中国法学.2009（4）.89. 

　　魏振瀛.民法（第五版）.北京大学出版社.2013.233. 

　　马俊驹、余延满.民法原论.法律出版社.2010.770. 

　　孙鹏.物权公示论·以物权变动为中心.法律出版社.2004.174-179.