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　　摘要：物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。该法律条款的制定具有重大的意义。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊，围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议，目前尚没有确切的定论，本论文就住宅建设用地使用权期满如何续期的问题上，结合复杂的社会现实和借鉴学者的见解，对此进行重新梳理，提出自己观点，希望对住宅建设用地使用权期满后的产生的法律难题提供一条解决思路。

　　关键词：住宅；建设用地使用权；续期；无偿；房屋所有权

　　一、住宅建设用地使用权的概念及相关法律规定

　　（一）住宅建设用地使用权的概念

　　建设用地使用权是指土地使用权人使用国家所有的土地、或者根据相关法律法规使用被作为建设用地的集体所有的土地，建造建筑物、构筑物及其他附属设施，利用该土地实施除处分以外的占有、使用、收益的权利。根据建筑物、构筑物及其他附属设施用途的不一样，可以把该权利划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。住宅建设用地使用权就是土地使用权人在国有土地上建造住宅及其附属设施，并利用该土地、该土地上的住宅及其附属设施进行占有、使用、收益的权利。

　　（二）住宅建设用地使用权相关法律规定

　　现行法律、法规根据建设用地使用权产生的方式不同、所规定的权利期限也不同。通过划拨方式取得的，除了法定原因使其权利消灭外，建设用地使用权人对该土地的使用期限并没有限制。通过出让的方式取得的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，用于居住的土地，其使用期限最高为70年。而《物权法》第144条规定权利人可以通过书面协议将建设用地使用权转移，双方当事人可以协商一致该权利的使用期限，但不能超过法定的剩余期限。当70年期间届满后，《物权法》第149条就规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

　　二、住宅建设用地使用权自动续期的必要性

　　我国土地归国家和集体所有，在土地上实行所有权和使用权分离的做法。对于土地权利和地上建筑物之间的关系，特别是土地权利和房屋之间，我国是坚持“房随地走，地随房走”原则。这个原则在立法上充分体现了两者不可分割的关系。房屋依附于土地上，对于处理房屋归属问题的时候，容易造成土地所有权成为房屋所有权的从权利的现象，也容易造成房屋所有权变为土地所有权的从权利。

　　目前的立法把住宅建设用地使用权的行使设置成有期限限制，而房屋所有人对房屋行使所有权就没有期限限制。前者权利的有期性与后者权利的无期性相矛盾。当住宅建设用地使用权期间届满后，房屋所有权没有了土地使用权的支撑。为了防止不动产关系复杂化，我国物权法贯彻房地一体主义，以解决“空中楼阁”的问题，制定了第149条的规定。《物权法》第149条关于自动续期的规定具有重大的意义，该规定的制定避免了期间届满后住宅建设使用权归属于不同权利主体的现象，使房屋所有权有了土地权利的支撑，填补了立法上的盲区。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊，现实操作性不强，围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议，立法者采取了回避的态度，在立法上采取了模糊的规定。

　　三、住宅建设用地使用权自动续期的相关问题

　　2000年前孟子就提出居者有其屋的理念，住宅是人民群众安居乐业的基础，安居乐业是广大人民群众的希冀，是广大人民群众向往和为之奋斗的幸福目标。但是，我国《物权法》关于住宅建设使用权续期的规定过于简陋，其法律规定大多处于空白的状态，在实践中显露出此条款立法的弊端。由于历史的原因，出让土地期限只有20年的青岛开发区住宅，其住宅建设用地使用权的期限于2009年届满，而当中的一名业主在距离“丧失”土地使用权的一个月时间内，向有关部门递交续期申请，面临着该如何续期的难题，其解决的方案依然无果。时至如今，这个问题就像该小区的老房子一样，继续默默等待中。关于住宅建设使用权的续期问题与国计民生息息相关，而最近温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，再次引起人民对该问题的关注，都透露出现行的关于此问题的法律规定与社会发展渐渐不相适应。在自动续期问题上，国家也没有出台详细的法律规定，以致于我们在处理续期是有偿还是无偿，续期的期限是多少，续期的次数的问题上无法可依。为了避免无法可依的局面，国家应该尽快出台解决该问题的法律规定或者司法解释。本文就关于住宅建设用地使用权的问题对相关规定中的盲区进行分析，提出一些完善相关规定的建议。

　　（一）关于住宅建设用地使用权立法规定的盲区

　　1.期间届满自动续期是否有偿的不确定

　　从《物权法》第149条的规定来看，立法者对自动续期是否再向国家缴纳费用采取的是回避的态度。而理论界对住宅建设用地使用权期间届满是否有偿续期的问题上，有着不同的见解。

　　一种观点认为，住宅建设用地使用权期间届满，应当向国家再次缴纳费用。如果无偿续期，不支付对价，权利人取得的住宅建设用地使用权从实际上接近土地所有权，这就变相地形成土地私有化，导致国家土地所有权名存实亡。