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　　同时，Turner等评估了土地管制对地价和福利的影响。管制、补偿都应该考虑土地资源配置的效率和公平["。Blume等分析认为补偿是一个对抗征收的保险，就是对管制性征收的负面效应付出的一份保险。政府是潜在的保险供给者。补偿能提高土地市场效率，消除管制和风险厌恶者所面对的风险。风险的降低也会减少土地市场决策的扭曲[25]。Evans认为理论上的公平和效率问题在实践中并不重要，所有者看起来不会对将被征收的土地进行过度投资。Calandrllo持同意观点，认为由于道德风险和逆向选择，私人保险市场运作不会有效[26]。Benjamin改造了Blume(1984)的模型，认为政府非善意。管制下的征收常常包含很多非对称信息，尤其是不知道影响了多少个私人利益及其数量[27]。Innes建立了一个关于政府征收的经济模型，分析了补偿的两个经济动机[28-29]。Winfree等认为当土地持久不能开发而没有补偿，那么就会产生反向的激励，这对社会是不利的。当补偿绑定开发的私人利益时，效率将达到[°]。Boyd等运用公共选择模型对受到竞争性政治利益影响的管制者决策进行了研究，将利益者分为地主、环境主义者、纳税人，他们对不同的补偿规则产生反应[31]。Ulen对Fischel和Miceii等人的研究进行了对比。Fischel主要观点是在联邦和州水平上，民主政治可防止无效率和不公平的管制。征收问题是一种权衡：在道德风险和财政幻觉之间[32]。Riddiough、Alterman有类似研究[3-34]。上述经济学的研究主要以模型的方法对准征收和补偿的激励、效率、风险等角度进行。
　　但经济学的研究是存在不足的，Seidl等指出了社会学理论在准征收研究中的重要性。关于管制及补偿的经济学问题以及不断涌现的冲突，使得人们关注补偿的三个基础理论：新福利经济学理论、新古典政治理论、社会冲突解决理论[35]。
　　综上，目前的研究趋势一是从"价值减损"逐渐转换为权利本身的损害作为标准来判断是否构成准征收。二是暗含补偿的研究获得重视。三是在综合判定方面，虽然要结合具体情势，但权利受限和土地市场条件之间的联系的重要性得到重视。土地发展权获得重视，即在一些发展权价值较大的地方，对土地权利的限制更容易构成准征收而需要补偿，反之不需要。法学家更关注权利保护和权利之间的平衡问题，经济学家更关注效率和激励问题。
　　三、中国的准征收：主要形式及其后果
　　土地准征收主要因管制而生，管制属于对财产权的一种限制，这种限制是对权利整体或部分权能的一种约束，包括占有、使用、收益和处分。限制性规定不一定以土地专门法律、法规的方式出现，还可能以一般性法律、法规的方式出现。故而有学者认为是_种行政立法行为，主要属于抽象行政行为，且不以违法为要件。
　　世界各国皆有不同方式的土地管制，其必要性已经从过去防止妨害转向了处理不完全竞争、提供公共与共同设施、改善资源的流通性、收入的再分配等。分区动机从外部性分区扩展到财政分区、包含分区等。另外，由于交易成本巨大，以及人们非理性行为大量存在，通过自由协议来协调最优的土地利用行为是很难达成的，因此，人们需要让渡出自己手中的部分权利给一个类似政府的机构，来制定某种规则，这是土地管制正当性的主要来源。多数情况下，政府所制定的规则和决定受到某种投票规则或利益集团的影响。
　　我国目前管制的主要形式如下：①土地管理法规定的用途管制制度，主要针对农用地，对用途转换（包括集体所有土地）要求审批，实际将土地发展权归为国家，所有者失去了所有的发展权而只能听凭政府在需要的时候征收土地。②对集体建设用地的入市限制。建设用地不需要用途转换的，即使这些使用是无害的也被禁止，比如进入房地产领域。③以土地转用、征收，以计划指标的方式对土地使用数量进行限制，导致很多土地失去开发机会。④城市土地受到土地规划、城市规划在使用区位、容积率、密度等方面的限制，这种方式具有普遍性。⑤风景名胜区、饮用水水源保护区、河道、公路铁路两侧、湿地、自然保护区等特定区域的生态或其他保护性措施。⑥对有害土地利用行为的禁止，如禁止挖土、从事污染生产等。⑦其他管制手段。
　　如果说，防止公害利用一般被公认为是合理的之外，出于公共产品供给（如粮食安全、环境保护）目的的管制之合理性和公平性是存在很大争议的。因为，全体国民享受的好处，其成本被施加给了部分国民。尤其是，在我国现行法律制度下，农用地只能经由征收（然后高价出让）才能转为建设用地的立法取向，实际上已经对农民的财产权构成了严重损害。有学者指出现行的土地管理制度是以牺牲农民土地发展权为代价的。如果为了保护粮食安全或者快速推进城市化就一刀切的牺牲7亿农民的土地开发权而不给予公正补偿，那毫无疑问是不符合比例原则的[36]。吴敬琏指出，近年来政府从征购价格和土地批租价格间所赚差价最低估计30万亿元[37]。应该说，现行土地制度的重要支撑除了所有权二元制，就是土地规划管制制度。并不是说管制完全不合理，而是说，过度的管制扮演着财富不合理分配的坏角色。另外，土地资源配置的低效率以及社会矛盾、抗争带来的社会福利损失是惊人却很难被衡量的。
　　管制对房地产市场和社会经济的影响有大量研究成果。作为政府对市场的干预手段，管制对地价房价上涨、社区排外现象等方面都具有潜在的不利影响。一般人们比较关注管制对土地效率的影响，但管制对分配和公平的影响同样是巨大的，它是一种分配财富的重要手段。从经济学的角度，区域内每块土地在特定时刻都有被开发的概率，但由于规划，只有部分土地获得开发许可从而全部土地的"浮动价值"被固定在少数地块，后者获得"移位价值"[38]。于是，规划扮演着土地价值分配者的角色。允许开发且容积率较高的土地所有者可能"不劳而获"，_夜暴富，而限制开发的土地所有者则承受"暴损"。如果将人群划分为地主（开发者）、业主、外来进入者三类的话，地主是开发的推进者，业主往往希望保持低密度，而外来者将因管制而需要承受高房价。一个社区实施越严格的管制措施，那么房价涨得越高，对现有的业主越有利。
　　四、准征收与补偿的理论分析
　　无论是征收、准征收还是土地管制，都是围绕土地权利和国家（集体）公权力的平衡问题展开。征收行为具有明显的权利剥夺特征，且以补偿为"唇齿条款"而具有可辨别性。土地管制对权利的部分剥夺具有隐蔽性和渐进性，是私权利和公权力角力的结果，是否需要补偿具有难以辨别性。仅仅从法律规范或司法判例进行判定都很难获得_致性答案。土地作为_种市场资源和要素，必须结合其特性，将权利放置于特定的市场条件下进行判定，才具有更强的说服力。现代社会发展已经逐步揭示，土地发展权作为土地的一项权能，受制于并对抗管制的功能日益凸显。
　　1.土地发展权理论
　　土地发展权是将土地变更为不同用途的权利，是对土地在利用上进行再开发的权利，这种权利和价值受到政府管制的界定。完全不受限制的土地，不存在发展权问题，但这种情况在现代社会基本不存在。绝对的限制相当于剥夺土地所有的发展权利，完全用行政来配置资源，将陷于低效率的窘境。因此，按照社会对权利的一般概念和内涵认同，政府_般会寻求一个"合适"的管制强度，对土地开发的权利进行恰当的定义（赋权）和分割，以获得社会福利的最大化。于是，在土地开发权利和管制强度之间就建立了一个联系：政府管制和市场共同对土地的权利进行明确和合理的界定。对特定的土地，在管制的同时，赋予其对应的开发权利。对一块土地，从帕累托最优的效率标准看，它应该具有基本的、内生的发展权。作为影响土地使用的两种权利，土地管制权和土地发展权各具功能，前者更具有公共权利色彩而掌握在政府（或_个集体）手中、后者更具私权利色彩而掌握在土地权利所有者手中，二者具有_定的对应关系且相互深刻影响。
　　依据之前的研究成果，基本发展权是土地的内在的权利。发展权价值不仅和土地市场、建造成本等参数密切相关，实际还和管制强度（可用容积率P定义）有关。其中P的影响最大。明显地发现，政府对土地所赋予的基本开发密度不仅影响到基本发展权的大小，还对其与土地原用途价值的比例有很大影响。基本开发密度越大，发展权相对价值越大。从经济学视角看，土地的发展权价值源于其他土地开发潜力的转移--其他土地被限制开发而本地块可以开发[39]。
　　设整个区域土地总面积为1，分为N块土地，每块土地基本容积率为珔那么所有土地上的发展权价值总量定义为VJ包含了P*N个单位的开发权）。
　　但按照规划，只有M个等份土地获得了开发权（假设M比较小），N-M土地失去开发权，M<N。其价值向M块土地移转，则其中单块土地发展权价值变为：VI=VD/M。依据公式，M越小，获得开发权利的单块土地的发展权价值越大。由此分析，在赋予基本土地发展权利的前提下，规划对土地用途的配置实质上在扮演土地价值分配的角色。如果N块土地属于一个地主，那么地主福利不受影响，反之，N-M块土地上的地主是利益受损者。另外，获得开发权利的M块土地的总市场价值定义为VM，VM>V。
　　总之，受到管制影响的土地发展权，它是市场条件和政府管制共同作用下形成的混合权利。在区域内部，不同地块被确定为不同的用途和开发时机、开发强度，从而实际上不仅改变了整体的市场条件，而且发展权价值在空间上进行了新的配置。特定地块的发展权及其价值同时受到周边地块的影响而不能独立，它反过来也影响周边地块价值，这是土地市场所具有的特征。
　　2.土地产权干预轴线的形成和对准征收行为的补偿
　　土地权利是一个权利束，具体内容随着社会经济条件的变化而变化，土地是最容易受到干预的生产要素，主要源于它的不可移动性、外部效应和公共物品特性，这是其它商品或要素所不具备的特性。当国家需要解决土地获取可能的敲竹杠（holdout)难题时，需要保留为了公益而行使征收的权力，即拿走土地的全部权利；当国家为了公众健康、安全和社会秩序维持时，需要行使警察权，运用土地管制等手段约束土地权利，例如对有害的土地利用行为进行限制或禁止，此时，国家并不需要为其行为后果担负赔偿或者补偿责任。准征收常介于二者之间，征收-准征收-警察权运用构成一个连续的土地产权干预轴线。
　　现在我们逐_分析这个轴线。第_，征收是对土地权利的全部剥夺，对权利人而言，即使按照市场价值补偿，那么他还是会损失附加在土地上的所有主观价值（与住宅所有权有关的主观价值可能是某人福利的重要组成部分，而这种损失是不可能被保险的[3]55)，然而，市场价值标准是目前全世界主流补偿原则，而只有少数国家或其国内部分地区对土地的发展潜力进行考虑，如英国、澳大利亚、加拿大[4°]。在某种意义上，征收也包含了对财产权的部分强制剥夺，相当于征税。
　　第二，如果合理的管制，即赋予土地一定的基本发展权，即使很小，如果符合社会一般观念和行为标准，那么不构成准征收。恰如F1Schel所言"在管制征收的法律实践中，传统的损害一利益标准似乎最与基本的习俗一致，该习俗被征收条款和警察权的效率实践所暗示。此时被称为正常行为标准。它认为法院应审查社区的管制是否与社会习俗一样"。
　　第三，如果完全或几乎剥夺土地发展权，即P=°，或者管制强度超过基本习俗下的标准，那么_定构成需要补偿的准征收。我们认为，这个P，不仅要看社会习俗，还要审视土地所处的市场环境。
　　从社会理念看，与财产权受到社会约束的必要性相对，国家的任何权力都不是绝对的，否则就有滥用的可能，如过度征收、过度管制。财产权是政府一公民（法人）双方围绕财产权到底有什么具体内容展开的博弈和权利分割，而且财产权本身的界定也处于动态变化之中。在_般意义上，当这种权利限制、分割获得双方认同或符合社会_般准则时，这种对财产权的约束可视为_种"社会约束"或对财产权的合理定义，而不构成准征收和补偿请求权。但是，当权利分割对财产权人过于不利，对其本质构成损害，甚至几乎剥夺了全部的权利内容（而不以价值来衡量）时，或剥夺了几乎所有且可能实现的价值时，又或普遍性限制对部分权利人构成不对等的特别限制时，则可能构成准征收。依据波斯纳对财产权的定义："财产权是对有价值资源进行排他性使用的权利"，当价值都失去了，财产权就成为空中楼阁。
　　从市场环境看，由于土地的空间性独有特征，以及人口和经济要素分布的集聚性，不同区位的土地呈现不同的利用潜力和价值，一般性管制措施必然对土地构成的权利损害程度相差甚大，这对受到限制的公民是不公平的，有可能导致部分公民遭受"特别牺牲"，此时，国家应该考虑在合法且不撤销管制的前提下对部分公民进行补偿。
　　_旦构成准征收，应该予以补偿，其理由如下：①规划和管制导致的不公平只能由政府来纠正，否则会带来巨大的社会成本。②防止警察权的滥用。准征收补偿本身就是对警察权使用的防御和限制。如果随意地对财产权进行准征收，则导致过多的管制，不符合社会福利最大化的准则。③对人们行为形成正确激励。准征收一旦形成，人们会主动减少土地所产生的正外部性，甚至主动消除外部性，防止被准征收的可能；或者无视法律规定。④在提供公共品和保护财产权之间衡平。政府需要提供公共品，但也要保护财产权，维持某种平衡。⑤提高资源利用的效率。
　　在学术界，管制、准征收及其补偿的社会价值已经被不少学者逐步揭示。张千帆等明确指出土地管理法所体现的管制主义模式严重剥夺了农村自主发展和农民使用土地的权利，而这一切都是在没有任何补偿的情况下维持着。这些限制规定极大地抑制了农村土地的正常市场价值，几乎完全剥夺了农民分享城市化收益的权利，应被视为构成了未予补偿的管制性征收。土地财政其实就是第二次征税[41]。Epstein虽然没有提到发展权，但是隐晦地指出了政府部分征收的恶果：假设政府拿走了所有权的任何附属权利，假设他以任何方式减少了所有者的权利，那么从表面上看，他就将自己带入了征收条款的范围，无论所带来的改变有多么小，也无论该条款的适用有多么普遍。征收条款意味着：未经公平补偿，不得为了公共用途而部分或者全部征收私人财产"。