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　　摘要：企业经济适用房工程成本的全过程管理，指的是在工程设计、招投标、施工、竣工等阶段，通过对工程成本费用等的调控，以最少的成本支出争取获得更高的经济和社会效益。文章以深圳市桂龙家园经济适用房项目为例，对经济适用房的成本全过程跟踪控制进行了分析，对企业的成本控制具有指导作用。
　　关键词：企业经济适用房；建设项目；成本控制；全过程管理；工程成本
　　1经济适用房项目成本概况
　　1.1经济适用房的成本构成
　　建设部、国家发展计划委员会、国土资源部联合发布的《关于大力发展经济适用住房的若干问题》对经济适用房成本构成做了如下规定：（1）建设用地的片地和拆迁补偿费、安置费；（2）勘察设计和前期工程费；（3）建安工程费；（4）住宅小区基础设施建设费；（5）管理费；（6）贷款利息；（7）税金；（8）3%以下的利润。
　　1.2经济适用房建设工程项目的流程分析
　　经济适用房虽然有自己的特性，但是也具有一般项目的特点，经济适用房项目建设主要分为项目立项阶段、项目规划设计阶段、项目实施阶段、项目竣工交付阶段。
　　2深圳桂龙家园经济适用房项目成本全过程跟踪控制
　　桂龙家园项目为铁路企业集资自建职工经济适用房，项目用地面积5164m2，总建筑面积45071m2，其中地下2层，地上32层，共3栋塔楼，可售面积35879m2，总计358户。本文将从立项决策、设计、招投标、施工、交付结算5个阶段对桂龙家园建设成本控制进行分析。
　　2.1立项决策阶段跟踪控制
　　立项决策阶段是经济适用房项目成本管理的一个重要阶段，虽然从表面上看发生在立项决策阶段的成本费用比较少，但是对整个项目的成本管理、成本控制具有十分重要的意义，直接关系到一个项目的成败。
　　桂龙家园项目从立项之初就争取政府支持，将该项目纳入深圳市经济适用房建设规划范围内。该项目建设用地为企业自有地块，是由政府以土地划拨的形式取得的历史划拨存量住宅建设用地。由于该项目纳入深圳市经济适用住房统一规划管理范围，因此项目缴交地价根据深圳市相关政策仅为市场地价的5%，约521万元，建设过程中行政性收费减半征收，小区周边配套基础设施建设费用由政府承担，并享受税收等优惠政策，从而节省了大笔的资金。立项决策阶段就为该项目的成本控制奠定了坚实的基础。
　　此外，根据现行相关政策，企业不得垫付该项建设费用，为节约建设资金成本，通过预售方式向职工集资筹措项目建设资金。在取得项目《施工许可证》后，购房职工按预售认购价的40%缴交首期款，工程完成至±0.00再交40%房款，剩余20%尾款在住房交付使用时支付。建房款实行专款管理，专项使用，通过集资建房节省了项目建设资金贷款利息支出。
　　2.2设计阶段跟踪控制
　　设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键。开发成本中建安工程费占了很大一部分，建安工程费的多少又直接取决于设计阶段的成本控制。有关资料表明，设计阶段对工程成本影响幅度最大，达到75%以上。
　　桂龙家园项目基坑支护设计第一版图纸采用全桩锚支护结构体系，工程造价约1200万元。在工程开工前，为进一步降低建安成本，经过实地考察分析，在不影响安全的前提下，根据基坑四周建构筑物的相对距离对基坑支护体系进行了全面优化，支护桩长度根据不同位置适当缩短了1～2m，南侧及东侧支护体系进行了调整，将桩锚结构变更为上部放坡，下部为微型桩+复合土钉墙等结构形式，工程造价也相应大幅下降，调整后的基坑支护造价约为680万元。通过优化设计方案，从而达到了对该项目成本的有效控制。
　　2.3招标阶段跟踪控制
　　建设工程采用招投标确定施工单位，目的是把真正有技术、质量意识比较强、素质比较好并且有相当的工程建设经验的单位招标进来，是建设高质量住房的保障。桂龙家园项目在选择施工单位时，摒弃了以往铁路建房由铁路内部施工企业承包的方式，改由通过深圳市招标站公开招标的方式来选择施工单位，确保由优秀的施工企业来承建该项目。施工招标中，先由专业造价咨询公司编制标底造价在交易中心公开招标，有16个单位投标，经评标委员会评标确定中标单位，中标施工企业以10066万元中标，此标底11772万元减少1706万元，下浮15.51%，为桂龙家园项目的成本控制打下了良好的基础。
　　2.4项目施工阶段跟踪控制
　　工程建设成本主要发生在施工阶段，开发项目由于施工过程周期长、材料价格波动大、现场变更及处理方法等各种因素都会影响工程造价。对施工阶段进行有效成本控制，既能降低建设单位的投入成本，增加项目利润，又可以促使施工单位规范施工行为，有效的造价控制可以很好地调节建设方及施工方的行为和利益。