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　　其七，农民集体土地所有权与土地使用权和房屋所有权与土地使用权的分离缺陷。导致农村集体经济组织能够以掌握土地的所有权，凌驾于农民土地承包权或土地使用权之上，而任意将农民的土地承包权或土地使用权流转。这种土地所有权管理者身份，向上奉行、向下强行的做法，是当今基层土地管理的悲哀。同样，房屋是和土地连在一起的，出卖房屋必然将其土地的使用权一起转让，农民拿房屋去作抵押向银行贷款，必然要拿土地使用权一起抵押。一旦农民不能按时还款或者无力还款，银行得到了抵押的房屋又必然要取得土地的使用权，使得当事人两难。这是我国房地所有权分离土地制度的特点与缺陷，也是导致土地合法不合理表现的根源。
　　3.2土地行政行为合理不合法的表现与评价
　　其一，前几年某些地方政府为加快开发商项目进度和融资需要，对还未缴全土地出让金的用地或未开发的出让土地颁发土地使用证或分割发证。2013年全国46个城市共欠缴土地出让金492亿元。有的地方甚至还为倒闭企业解困实施所谓的“土地收购储备”。一旦收储后土地出让无人问津或流拍，政府支出的收储资金就像“肉包子打狗有去无回”。
　　其二，因开发房地产等经营性用地需要，政府以公发利益的幌子代替国家利益进行土地征收补偿或在未协议同意情况下强行拆迁安置。以“合理”的引诱去实施或执行非法的途径。
　　其三，国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定住房70年、商业40年、工业等综合用地50年的最高出让年限，严格地说至今还无法律层面的依据。“55号令”没有规定一定要等于这个年限，低于或等于最高年限同样符合这个规定，而不是现在一刀切的最高年限。再者，住房年限70年与建筑寿命或实际使用年限不到70年相悖，余年如何续办续建没有“下文”。笔者认为，住房出让年限要与规程规定的建筑寿命或实际使用年限基本一致，才会减少到期拆迁损失和续办续建的矛盾，以达房地利用最大化最优化的结果。
　　其四，在目前法律还没有授权土地部门对违法用地上的违章建筑强制拆除的背景下，实施强制拆除会败诉。现行行政诉讼过于机械强调合法性程序性原则，没有或很少兼顾考虑合理性原则。对违法土地上的违法建筑在当初时空条件下联合强拆，虽不符程序，但合情合理，对于遏制“跟风”的违法行为并无不妥。笔者认为，至少不该败诉（这与其他行政诉讼强调合法性程序性原则应该有所区别）。违法者起诉土地行政机关，法院受理后土地行政机关反被败诉。反之，土地行政机关申请法院强制执行又不受理，让违法者嚣张，让执法者为难，值得深思。共同责任机制则成了“纸上谈兵”。
　　其五，某些地方政府对具有农业户口且有承包土地的农民，因其工作单位在事业单位收入较高，而不享受征收补偿或土地换社保待遇（企业职工就可享受）。这种做法，表面看合理，实则有违《土地管理法》的补偿规定。
　　其六，土地“以租代征”以逐年租用土地方式支付年租金。表面上可避免按《土地管理法》规定一次征收补偿后农民会滥用补偿费用现象产生。这种做法看似合理实不合法。假如因故不租，农民的后续租金无法保障，吃亏的还是农民。
　　其七，2014年下半年起在房地产市场下滑背景下，地方政府救市意愿强烈，加大了金融机构风险。如果是市场规律下的下滑，政府再救市也是徒劳的。从全国2014年三四季度的房地产行情来看也证实了这一点。
　　3.3土地使用行为合法不合理问题的表现与评价
　　其一，某些开发商在房地产销售时，不依成本决定价格原理和价格围绕价值上下波动规律定房价，而是通过五花八门的营销手段，抛出“地荒论”、“房缺论”等不对称信息，忽悠购房者，进行捂盘惜售，抬高房价。
　　其二，当前三四线城市商服、住宅存在饱和现象。有的地方存量竣工面积超过销售面积，有的地方购房者或炒房者购房后搁置不用，全国房地产无效供给或“空城”增多，而高房价下相对于普通大众有效供给减少，间接浪费了土地资源和生产要素。合法用地下的高空置房率更不合理，更可怕。
　　其三，某些开发商将土地囤而不开，待涨转让的获利行为，直接浪费了土地资源和生产要素，还延误了房地产开发时机和城镇化建设进程。
　　3.4土地使用行为合理不合法问题的表现与评价
　　其一，农村集体土地所有者开发房地产销售“小产权房”和擅自在乡村道路上收过路费等。集体土地所有者缺少通过以合理的诉求实现合法用地途径。集体土地所有权能，被法的规定或“土地财政”湮灭或缩小了。
　　其二，农村空闲宅基地建设用地不能合法流转。由于农民的宅基地是无偿取得，一旦出卖私房也就变相出卖了宅基地，尤其是在城郊结合部，有些农民已经不靠种田维持生活，而是进入城市获取了新的生存资源，这些留在农村的空闲宅基地和房屋，如果不能自由或有条件流转，就会降低他们的收益和新城市居民的准入及土地利用率等，反而影响了城镇化的进程。
　　其三，临时用地不“临时”或临时用地掩盖“以租代征”现象等。