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　　[提要]居民住房支出对消费的挤出效应一般分为财富效应和挤出效应。对北京房地产市场特殊情况分析后发现挤出效应更加明显，并且这种挤出效应是双向的。本文分析北京房地产市场的特点以及双向挤出效应相关理论及其出现的原因，并给出解决对策。
　　关键词：挤出效应；高房价；房价收入比
　　中图分类号：F293.3文献标识码：A
　　原标题：北京房价对居民消费双向挤出效应的理论分析
　　收录日期：2013年9月27日
　　前言
　　西方经济学理论上习惯把住房归结到投资下，而现实生活中住房支出又具有消费的性质。在居民可支配收入一定的情况下，居民住房支出的增加将降低其他消费需求的支出水平。房价不合理的高增长与居民收入水平严重脱节，大大抑制了消费水平的增加。本文通过研究北京居民住房支出与消费支出的关系验证北京市高房价对居民消费水平的挤出效应。
　　一、北京高房价成因分析
　　（一）供求严重不平衡。首先，我们把对商品房的需求简单地分为居住需求和投机需求，这样居住需求就只包含所说的刚性需求，这部分需求不会因为价格的提高而消失，过高的房价只会暂时抑制部分低收入者的需求。在土地供应量不变的情况下需求居高不下形成的供求不平衡提高了北京的房价上涨趋势；其次，投机需求对于推高北京市房地产市场商品房价格方面起到重要的作用，由于人民币持续升值的特点外资大量涌入国内，大量外资投机于国内房地产市场和股市；最后，在国内保障体系的不完备和金融体制发展不健全的情况下，房地产市场成为国内资金的最佳选择。
　　（二）土地供应不足是房价上涨的主要原因。土地作为一种稀缺的资源本身供给就存在缺乏弹性的特点，而在我国土地供应一般由地方政府控制，这样就形成了供给的畸形。政府出让土地后，开发商为了获取高额的垄断利润经常又出现囤地的现象，加剧了商品房市场的供不应求现象。
　　（三）房地产的垄断经营。相比较购房消费者而言，各地房地产生产商实质上已经形成了市场上的卖方垄断。在土地高出让成本和高额利润的驱使下房地产商倾向于达成垄断势力集团。开发商不仅对出售的商品房形成高价格垄断，而且干预房屋租赁市场，使得刚性需求下没有能力购买房屋的消费者承担高额的租房成本。
　　二、预期
　　预期在价格形成过程中具有十分重要的作用，而在北京市高房价的形成过程中甚至是推波助澜的。一方面居民住房刚性需求在已经形成的上涨预期里被释放，从而对房地产市场供求形成更大压力；另一方面投机需求在上涨预期的有利可图情况下增加，使投机者对北京房地产市场更加青睐。
　　三、双向挤出效应理论分析
　　（一）理论分析中相关变量的选取。在研究居民住房支出影响消费水平时，选取的理论分析基础是凯恩斯的绝对收入假说，这主要源于北京市房地产市场的特殊性。永久收入消费理论中的永久收入或生命周期消费理论的财产性收入在北京市居民购置房产时并不会起到决定性的作用。
　　不考虑财产性收入的原因：房价上涨的财富效应并不能够立刻转化为居民收入，新的房地产调控措施"国五条"提高了交易成本。存在一套住房的家庭，即使房价上涨到很高程度，由于居住习惯、交通和地理位置等和其他社会因素影响，并不能导致居民出售自有住房获得收入。因此，转换另一套房产的交易成本会很高，以至于居民不会因为价格上涨而轻易变卖自有住房。不考虑永久收入的原因在于新的调控措施下居民购置房产多用于自住而非投机需求，而不论是全额付款还是分期购房居民都会受到流动性限制，由于居民的有限理性并不能准确预期永久收入，甚至在我国社会保障体系的不健全下扭曲了人们的预期，造成永久收入并不可靠的结论。如果是全额付款购房自然这部分支出占据居民绝大部分可支配收入，必然造成相应的消费支出挤出，而由于受到流动性限制永久收入并不能填补现时的贷款压力，也不能避免由此造成的消费挤出效应。
　　（二）双向挤出效应的定义。通常的挤出效应只是研究一项经济活动的当期的挤出效应，而忽视了对经济作用的前期和后期的双向挤出效应，在高房价对消费者消费支出的挤出效应中如果只研究当期挤出效应，则消费者的挤出效应被严重缩小，导致的结果就是严重偏离现实经济实际。消费者的经济活动是一个连续的整体，消费的长期低迷对经济产生较大的影响。本文认为，房价过高对于居民消费消费水平的挤出效应是双向的，不仅仅是当期的挤出，而且是前向挤出和后向挤出的。假设当期为T时期，则前一期消费时间为T-1时期（广义上也将T-1期视为消费者消费支出受到消费者住房支出影响的前几期），后一期消费为T+1期（广义上也将T+1期视为消费者的消费受到T期住房支出影响的后几期）。
　　1、T-1时期的挤出效应的作用机理来源于消费的理性预期。理性的消费者对于自己的住房支出将会依据以往的房地产市场房价做出相应的预测，理性的消费者将在购房支出的前几年进行储蓄，除去为购房的储蓄剩下的部分中预防性储蓄占据大部分，预防性储蓄根据其特点并不能直接形成消费，这种储蓄不仅是为完成跨时期消费而储蓄，更是为以后各时期临时性支出和意外支出而做的准备。在居民可支配收入一定的情况下增加储蓄意味着消费者要减少消费，这样较高的房价通过提前储蓄的形式对消费者的消费水平形成了前向挤出效应。
　　2、T+1时期的挤出效应作用机理源于流动性限制。首先，全额付款型消费者在储蓄达到一定规模且住房需求迫切时进行了购房活动，这意味着消费者将缺乏必要的资金用于其他消费活动，而且在购房活动发生后的住房装修等隐性房价也开始发挥作用，抑制了居民的消费水平；其次，选择分期付款的消费者显示出挤出效应更强的冲击效果。消费者首先要完成高额的首付款，然后在较高的住房贷款压力下签订长期分期付款合同。分期付款在长期利率的条件下造成高于全款购房的事实，并且分期付款的签订意味着消费者对未来收入的部分剔除，显然这必将导致消费者消费活动的减少，产生长期的后向挤出效应。高房价下分期付款导致的后向挤出效应更加严重也源于消费对经济的影响，消费的下降导致经济增长受限，具体在我国表现为内需不足。内需不足甚至是消费需求的下降导致经济增长放缓，进而加重购房者还款压力及可支配收入水平，从而形成消费降低与可支配收入减少的恶性循环。3、双向挤出效应从整体上降低了居民消费的边际消费倾向。在收入水平较低的情况下边际消费倾向随可支配收入的上升而上升，但在购房支出后居民的可支配收入降低到很低的水平之上，加上部分分期购房者长期的贷款压力影响，理性的消费者不得不改变其消费计划甚至是消费习惯，这样在长期中降低了居民的边际消费倾向。
　　四、双向挤出效应对经济的影响
　　（一）经济发展畸形。高房价产生的双向挤出效应导致消费者的消费需求下降，在我国首要的表现就是内需不足。目前，按照有效需求管理理论看，我国经济未来发展的最大潜力在于内部需求，居民的消费需求将起到至关重要的作用。消费的双向挤出效应造成内需不足，使经济发展缺乏内在的动力，反过来经济的不景气又会对居民可支配收入产生负面影响，进一步降低居民消费，形成一种恶性循环。
　　（二）社会的不公平分配现象加重。房地产市场的高价格造成的社会不公平再分配不仅指物质财富的不公平，也包括教育、医疗卫生等公共资源的不公平再分配，最终的结果就是社会贫富差距的进一步拉大。首先过高的房价实际上在执行着新一轮的财富再分配。
　　对于其他社会公共资源的不公平再分配也不容忽视。一般认为，穷人的边际消费倾向高于富人的边际消费倾向，在过高的房价压力下，穷人的边际消费倾向受到购房支出的影响而降低，在收入较低的情况下加上更低的边际消费倾向导致了工薪阶层在劳动力再生产上的劣势更加明显了。一方面工薪阶层在高房价的压力下受流动性约束无法为自己或子女提供更好的教育条件；另一方面即使工薪阶层有决心去接受更好的教育条件，由于北京市教育资源与住房市场的特殊结合现状，作为稀缺资源的学区房价格也成为工薪阶层购买的障碍。这种公共资源的不公平再分配更加剧了贫困传递的轨迹，形成低收入陷阱。
　　五、结论和建议
　　以绝对收入假说和预期理论分析的结果显示，北京市高房价对居民消费水平具有明显的挤出效应，而且这种挤出是双向的。高房价挤占了居民可支配收入中用于生活消费的那部分必须指出，造成居民生活质量下降。住房价格上涨预期的形成在一定程度上加剧了这种情况。过高的房价不仅对居民经济生活造成影响，而且极大地造成了其他方面的社会不公平，如教育、医疗不公等。
　　对于这种社会不公，政府必须做出有效对策。首先，供求不均衡是造成以上问题的根源，政府必须采取高度重视。对于商品房和保障房供应必须增加，这样才能有效控制商品房价格过快上涨势头。提高经济适用房和廉租房建设，打击投机房地产的各种行为，规范房地产中介的各种变相违规，达到政策的有效执行；其次，居民消费水平的被挤出在很大程度上与居民收入水平相关，努力提高居民收入尤其是低收入者居民收入，政府必须强化收入二次分配的公平性以及创新更加公平的收入二次分配方式；最后，必须高度重视预期的作用，引导市场建立正常的价格预期，合理的房地产价格预期将会对房价的引导起到积极作用。
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