论文投稿_医学论文投稿_核心期刊,职称论文投稿发表_论文部落

　　摘要：一直以来，人们对于物业税能否降低房价存在较大争议。理论上物业税影响房价的主要路径是需求、供给等。实证方面，通过对西安市房价的实证分析，证实了物业税确实对房价产生了抑制作用。

　　关键词：物业税；物业税改革；房价

　　中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-01

　　一、物业税改革理论概述

　　1.物业税的定义

　　目前学术界对物业税概念的界定没有一个统一的标准。本文将物业税界定为房产税、城镇土地使用税合并后在房地产的保有环节统一征收的一种财产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，以不动产的评估价值为计税依据，且税额随房产价值的变动而变动。

　　2.物业税改革方案

　　本文对物业税改革的方案，对房地产保有环节征收的房产税与城镇土地使用税合并征收，同时将城镇居民自有住房和农村经营性房产也纳入进物业税税基，以房地产评估值为计税依据，实行地区差别超额累进税率，合理设定税收优惠范围，由于此改革方案涉及的税种不多，也无需进行整个房地产税收体系的改革，因而这是一种比较简单且较易实施的物业税改革方案。

　　二、物业税改革对房价影响的理论分析

　　1.对房地产市场需求的影响

　　物业税的开征在一定程度可以减少房地产投资的收益，进而对投资需求起到抑制作用。首先，由于税基的评估方法由账面成本改为市场评估，物业税的开征将会削弱投资人对物业区位升值的分享。房产价值的提升伴随的税基的扩大，将导致投资者税负加重，持有成本增加，因而投资回收期也将随之延长。其次，由于将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊扩在内，降低了房地产投资者的税负优势。物业税保有环节的征收，将对投资者坐待房地产升值的局面的起到一定的扭转作用。

　　2.对房地产市场供给的影响

　　首先，保有环节物业税的征收将增加开发商囤积土地，捂盘惜售的成本。一方面，物业税的开征将使开发商闲置的土地也要按照每年评估的财产价值缴税。这样以来，若土地增值税扣除物业税的余额低于银行同期的贷款利率，开发商囤积的土地将无利可图。另一方面，物业税的开征将增加房产的持有成本，对开发商惜售和囤积房源起到一定的抵制作用，有利于高效的利用房地产资源。其次，物业税的开征增加了投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入交易市场，提高住宅使用效率。物业税的开征将增大业主的持有成本，激活二手房市场，对抑制房价增长起到积极作用。同时将增加大户型房产客户的持有成本，有助于中小户型住房的开发和出售，很好的调节市场的供应结构。

　　3.有助于稳定房价

　　首先对住宅物业的供求产生较大的影响。从供给方面来看，住宅物业保有环节的税负从无到有，增加开发商囤积土地，捂盘惜售的成本，增加了投资者保有住房的成本，因此市场供应可能会增加。从需求方面来看，增加了购房者持有房屋的成本，在一定程度上会降低投资性需求。因此，短期内在其他条件不变得情况下，物业税的开征将有助于房价的降低。长期内，开征物业税作用微弱，房价是多种因素共同作用的结果，长期来看，房价增长快慢将主要有市场供求关系决定的。