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　　三、物业税改革对西安市房价的实证分析

　　本文物业税的开征方案，将现有房地产保有环节的房产税与城镇土地使用税合并征收。本部分通过建立时间序列模型，研究物业税开征对西安市房价的影响。

　　1.研究思路

　　在探讨物业税对房价的影响时，应同时将地方公共支出的影响列入考虑范畴。因而为突出研究重点并简化分析，假定影响房价的主要因素是税收和财政支出，在建立时间序列模型时舍去其他影响因素，以突出研究重点并简化分析。

　　2.回归模型的选取

　　在本节中将拟借鉴奥茨、胡洪曙及杜雪君等人研究结论的基础上，可以得到关于房价、地方公共支出和物业税税负的关系。

　　LnPPt=α+aLnTAXt+bLnPEt

　　式子中：t为时间，PP为房地产价格，TAX表示拟征的物业税税负，TAX为物业税改革拟整合的原税额/物业税征收范围内新增的税基价值，PE为地方财政支出；系数a为物业税税负弹性，反应房地产价格变动的敏感程度；b为地方财政支出变动系数。

　　3.变量数据的选取

　　本节选取西安市1998—2012年数据资料，所有数据来源于西安市统计年鉴，并使用Eviews6.0对模型进行计量分析。同时在定量分析时对所有的变量进行了对数处理，以消除研究中存在的异方差和量纲问题。PP采用商品房平均销售价格数据，代表地区房地产价格水平；PE采用相对指标，即人均地方财政支出作为变量；TAX选取相对量指标为将各地方的房产税与城镇土地使用税之和除以当年的商业用房销售总额。

　　4.定量分析结果

　　我们可以得到物业税与房价的关系如下：

　　LnPPt=4.470284-0.206712nTAXt+0.445090LnPEt

　　（13.64798） （-3.901789） （9.059345）

　　从回归结果可以看出，各变量回归参数都在5%的水平上显著，0.969276拟合优度说明模型的拟合度很高，这说明物业税替代变量对房价的解释力度非常强，而TAX的系数值为-0.206712，表示物业税税负与房价呈显著的负相关关系，即物业税税负每增长1个百分点，房价就下降0.2067个百分点。从回归结果可以看出，西安市房地产价格与物业税税负呈负相关关系，与地方财政支出呈正相关关系。

　　四、结论

　　本文通过对开征物业税对房价的影响分析，归纳得到以下结论：

　　1.从理论分析可以看出，对房地产征收物业税，一定程度上对投机行为有抑制作用，可以增加投机者持有房地产的成本。短期内可以有效的缓解房价的上升态势。但长期来看，房价的涨跌主要是由市场供求关系决定的。

　　2.从实证分析可以看出，西安市房价与物业税税负呈负相关关系。进一步说明开征物业税对西安市房地产市场的影响的作用机制能够实现，可以在一定程度上起到抑制房价的效果。

　　总之，物业税是针对房地产保有环节征税，能够提高房地产持有者持有成本，降低房地产持有者的持有愿望，从而调整现行房地产的供求结构，达到稳定房地产价格的目的。从抑制房价的角度，西安市有必要开征物业税。

　　参考文献：

　　[1]巴曙松，刘孝红，尹煜.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2011：50-65.

　　[2]杜雪君.房产税对房价的影响机理与实证分析[D].浙江：浙江大学，2009.

　　[3]贾康.开征物业税促进房地产市场健康发展[J].科学发展，2010（7），68-70.