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　　【摘要】近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高，以及不断深化的住房制度改革，使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增，但因相关法律法规的局限性，产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题，并提出相应的解决措施。

　　【关键词】买卖合同；商品房；表现形式

　　一、引言

　　近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同，经浏览发现合同内容是统一的格式版本，由广州市国土资源和房屋管理局制定的，但是从合同附件七开始就是一些补充协议，协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改，将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商，而损害了消费者的权利，合同补充协议中主体不平等、显失公平，笔者对合同补充协议提出异议，得到的回答是不得修改、添加合同任何内容，否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性，其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同，由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题，这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

　　商品房买卖合同中存在的问题诸多，现仅从以下两个方面说明：

　　一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字，对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查，针对一些霸王条款损害购房者权益的，购房者可以拒绝，或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容，清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

　　二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容，及买卖中会有一些新情况、新问题，可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分，签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见，商品房买卖有其专业性、复杂性，所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善，有其合理性。但在实践中，却总有一些开发商会钻法律空子，用补充协议强调自身利益的保护，造成交易双方权利、义务失衡，违反公平、自由等基本原则，引起一些法律纠纷问题。三、商品房买卖合同中存在的问题

　　在广州进行商品房买卖过程中，开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本，为了尊重买卖双方的意愿，此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件，让买卖双方自行约定。但是在实践操作中，因在合同法、房地产等专业知识因素上，双方掌握的信息并不对等，有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》，增加了部分霸王条款。

　　（一）开发商用自制的协议损害购房者权益

　　预订协议在商品房买卖中有其积极意义，在交易机会、房源保留方面给予保障，只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意，如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话，允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益，广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本，但在实践操作时，开发商出于自身利益考虑，自行拟定预订协议，想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定：购房者需要预交部分定金，预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同，否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短，对于正式合同的内容购房者还没有完全领会，就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本，使得自己处于不利境地。

　　（二）商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则，交易秩序被破坏

　　即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信，在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是：一是对于购房者来说不能拒绝消费；二是没有为购房者提供选择余地的市场，不管是在自由竞争与垄断并存的市场中，还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中，往往购房者没有选择的空间，因为在商品房交易中使用的都在格式合同，对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性，行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上，并要得到尊重，但在实际买卖中采用的是格式合同，并带有一些霸王条款的存在，显失公平的情况在商品房买卖合同中频发，在权利义务上使得双方失衡，这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看，开发商一直处在优势地位上，一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益，既在物质上使得购房者的利益受到损失，也在精神上打击了购房者的买房欲望。