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浅析商品房买卖合同中的问题

时间:2013-10-26 14:31 文章来源:http://www.lunwenbuluo.com 作者:陆宝丽 点击次数:

  【摘要】近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高,以及不断深化的住房制度改革,使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增,但因相关法律法规的局限性,产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题,并提出相应的解决措施。

  【关键词】买卖合同;商品房;表现形式

  一、引言

  近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同,经浏览发现合同内容是统一的格式版本,由广州市国土资源和房屋管理局制定的,但是从合同附件七开始就是一些补充协议,协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改,将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商,而损害了消费者的权利,合同补充协议中主体不平等、显失公平,笔者对合同补充协议提出异议,得到的回答是不得修改、添加合同任何内容,否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性,其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同,由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题,这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

  商品房买卖合同中存在的问题诸多,现仅从以下两个方面说明:

  一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字,对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查,针对一些霸王条款损害购房者权益的,购房者可以拒绝,或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容,清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

  二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容,及买卖中会有一些新情况、新问题,可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分,签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见,商品房买卖有其专业性、复杂性,所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善,有其合理性。但在实践中,却总有一些开发商会钻法律空子,用补充协议强调自身利益的保护,造成交易双方权利、义务失衡,违反公平、自由等基本原则,引起一些法律纠纷问题。三、商品房买卖合同中存在的问题

  在广州进行商品房买卖过程中,开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本,为了尊重买卖双方的意愿,此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件,让买卖双方自行约定。但是在实践操作中,因在合同法、房地产等专业知识因素上,双方掌握的信息并不对等,有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》,增加了部分霸王条款。

  (一)开发商用自制的协议损害购房者权益

  预订协议在商品房买卖中有其积极意义,在交易机会、房源保留方面给予保障,只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意,如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话,允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益,广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本,但在实践操作时,开发商出于自身利益考虑,自行拟定预订协议,想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金,预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同,否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短,对于正式合同的内容购房者还没有完全领会,就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本,使得自己处于不利境地。

  (二)商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则,交易秩序被破坏

  即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信,在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场,不管是在自由竞争与垄断并存的市场中,还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中,往往购房者没有选择的空间,因为在商品房交易中使用的都在格式合同,对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性,行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上,并要得到尊重,但在实际买卖中采用的是格式合同,并带有一些霸王条款的存在,显失公平的情况在商品房买卖合同中频发,在权利义务上使得双方失衡,这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看,开发商一直处在优势地位上,一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益,既在物质上使得购房者的利益受到损失,也在精神上打击了购房者的买房欲望。


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