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　　2012年以来，随着房地产调控的不断加强，全国多个地方的新楼盘大幅降价促销，引发了部分已购房业主的不满，并要求退房。据了解，最早的退房现象出现在杭州，2012年9月初，杭州出现首例楼盘降价，仅10月8日到18日的10天期间，杭州市就有20起退房。之后，因楼盘降价幅度大，退房潮又在北京、上海、南京、深圳等城市纷纷上演。其中，一些要求“补偿”甚至“退房”的老业主，因诉求未达，甚至选择了打砸售楼处泄愤。而开发商对于前期业主提出的退房、经济补偿等要求，予以坚决拒绝。论文发表在这个案例中，一般认为，从民法意思自治、自己责任的原则考虑，购房者要求退房的行为是没有法律依据的，开发商拒绝购房人的要求是合法的，应予以支持。事实果真如此吗？我们在适用民法进行合法性分析的同时，不妨换个角度，对上述现象进行剖析。

　　一、购房者退房行为的法律分析

　　首先，根据《合同法》第三十二条，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”房屋买卖合同属于非要式合同，只要购房者、开发商双方当事人法律主体合格、意思表示真实、合同内容合法，且不存在欺诈等违反有关法律、法规规定的情形，则商品房买房买合同一经签订，即刻宣告成立并生效。也就是说，在本案例中，作为买方的购房者与作为卖方的开发商订立的商品房买房合同是有效的，不存在法律规定的合同无效的情形。

　　其次，购房者要求向开发商退房，在合同法上，应属于商品房买房合同解除或撤销的行为，但商品房买房合同解除或撤销须符合法律规定的情形或者经双方协商一致约定解除、撤销。

　　（一）法定解除买房合同的情形

　　根据《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】，购房人可以单方面解除商品房买房合同的情形主要有12种：

　　1、不可抗力的情形:是指因不可抗力致使买房合同目的不能实现。

　　2、卖方违约的情形:即在履行期限届满前，卖方明确表示或者以自己的行为表明不交付房屋，形成卖方违约。

　　3、商品房出售后又抵押的情形:即商品房买房合同订立后，卖方在未告知买方的情况下又擅自将该商品房抵押给第三人。

　　4、一房多卖的情形:即商品房买房合同订立后，卖方又将该商品房出卖给第三人。

　　5、隐瞒无证售房事实的情形:指卖方故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明。

　　6、隐瞒商品房抵押事实的情形:指卖方故意隐瞒所售商品房已经抵押的事实。

　　7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的情形:即卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　8、房屋主体结构不合格的情形:指因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格。

　　9、房屋存在严重质量问题的情形:指因房屋质量问题严重影响正常居住。

　　10、面积误差比超过3%的情形:指卖方交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买房合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，面积误差比绝对值超出3%。

　　11、过分迟延交付房屋的情形:指卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

　　12、过分迟延产权过户的情形:指商品房买房合同在约定或者有关规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于卖方的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。