论文投稿_医学论文投稿_核心期刊,职称论文投稿发表_论文部落

　　（二）约定解除商品房买房合同的情形

　　根据合同法等有关规定，合同当事人经过协商一致，可以约定解除合同。如果买卖双方在订立商品房买房合同时，约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，购房者或者开发商就可依据合同的约定行使解除权而解除合同。根据有关法律规定，法定解除或约定解除商品房买房合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。

　　（三）变更或撤销房屋买卖合同情形

　　《合同法》第54条就合同变更和撤销进行了规定，明确有以下情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　1、因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；

　　2、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　商品房买房合同同样适用于上述规定。如果商品房买房合同存在上述之一情形，当事人有权依法要求变更或撤销。

　　二、购房者退房行为的法律结论

　　在本案例中，首先，购房者要求退房的行为并不符合12种法定解除合同的任何一种情形；其次，买卖双方也未就商品房价格较大波动后的处置问题进行约定，也不符合约定解除合同的情形；再次，也不存在变更或撤销的法定情形。由此看来，开发商降价销售其开发的商品房，或者购房者已购商品房贬值不是商品房买房合同解除或撤销的合法情形，购房者要求退房的行为，本质上是一种违约行为，并没有法律依据，不应予以支持。如果开发商不同意解除商品房买房合同，则购房人无权要求退房。如果开发商同意退房，则有权按照买房合同约定和有关法律规定，要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的经济损失。

　　三、购房者退房行为是否真的没有法律支持

　　就具体的法律适用而言，购房者退房行为没有法律支持，是毫无疑问的。购房者按照意思自治的原则，签订了商品房买房合同，就应该具有契约精神，自负其责。但这是从比较低层次的法律条文和法律适用而言的，购房者辛辛苦苦积攒的血汗钱，转眼间就蒸发少则几万，多则几十万甚至上百万，是不是过于残酷无情？这样是否就真正体现了公平，是否就实现了法律的目的？诚然，法律是讲公平的，法律面前人人平等，这是基本原则。但在讲法律理性的同时，我们是否也应该多些法律的人文关怀？是否应该从更高的层面，去重新审视本案，或许会有不同的结论。

　　众所周知，法律是有法的精神（价值）、法律原则、法律条款等组成的。如果法律不能伸张正义、主持公正，那么这样的法律就不是善法，就有必要修订、改进。那么问题究竟出在哪呢？

　　（一）商品房买房合同中各主体法律地位的分析

　　在一个有效的房地产合同中，购房者和开发商是合同的主体，双方依据约定履行权利和义务，貌似是非常平等。笔者认为，所谓的平等，只是法律概念上的平等，实际上，双方地位是非常不平等的，即存在事实上的不平等。这种不平等源于市场地位的不平等。

　　房屋是一种特殊的商品，每个楼盘由于其独一无二的地理位置等原因，都是具有相当垄断特性的“局部市场”。垄断的形成主要源于两个方面：一是产品的差异化，这是垄断形成的自然基础；二是供求双方的力量，这是垄断形成的市场基础。在当前房地产市场供求矛盾严重失衡的市场结构中，开发商在其开发的楼盘这个“局部市场”上具有完全的垄断地位，开发商在价格上有绝对的话语权。（购房者可以选择其他楼盘即其他“局部市场”，但无论进入哪个楼盘，该楼盘所形成的“局域市场”的市场结构都是一样的。各楼盘所形成的“局部市场”之间可能存在一定的替代性，但不影响开发商在其所开发的楼盘形成“局部市场”，供给创造需求这样的模式导致了“局部市场”的垄断结构）。因此，在房地产交易中，双方的市场地位处于绝对不平等状态，购房者处于严重弱势地位。此外，交易双方在信息方面也严重不对称。

　　因此，所谓的平等，仅仅是法律概念上的平等，起点的不平等怎么可以形成机会和结果的的平等呢？！

　　（二）开发商大幅降价行为的法律分析。

　　在开发商的辩解中，将其大幅降价行为解释为“正常的市场行为”。事实有这么简单吗？笔者不这么认为。

　　1、大幅降价行为是一种什么样的市场行为？

　　在每个楼盘这个“局部市场”，开发商随意大幅降价，从经济学的角度讲，这是一种非常典型的价格歧视行为。所谓“价格歧视，（pricediscrimination），实质上是一种价格差异，通常指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格或收费标准。经营者没有正当理由，就同一种商品或者服务，对若干买主实行不同的售价，则构成价格歧视行为。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种定价策略。”

　　对比价格歧视的定义，显然，开发商的大幅降价行为属于一种价格歧视，而非正常的市场行为，涉嫌滥用市场支配地位谋其一己私利。但很不幸，开发商在实施价格歧视时，忽略了价格歧视实施的条件，而只是滥用了市场支配地位，从而导致了购房者的过激行为。

　　2、开发商大幅降价行为实质上是一种滥用市场支配地位的违法行为。

　　公平是法所永恒追求的价值。表面看，开发商大幅降价行为“合法”，但却扰乱了秩序，造成了不公平，这样的行为如果合法，那一定是要么是恶法，要么是在法律的适用上出现了问题。笔者认为，综合上述分析，开发商这种大幅降价的价格歧视行为，严重违犯价格法等法规。

　　3、我国关于价格歧视的有关法规。