论文投稿_医学论文投稿_核心期刊,职称论文投稿发表_论文部落

　　(2)地铁因素对房地产价格的空间增值效益评估地铁站点能够提升房地产价格的原因一般有两种:一是交通便利,二是商业等有吸引力要素的聚集。Metro1～Metro8的回归系数分别是0.309、0.158、0.146、0.118、0.125、0.140、0.159、-0.011。可以看出,房地产价格与地铁距离间存在着显著的正向关系,随着距离的增大影响效应呈递减趋势,尤其在400m半径范围内。主要原因在于地铁的建设及运营,使得居民出行的时间成本、经济成本得到节约,交通便利性、舒适性得到提高,消费者愿意为此支付更高的价格,从而引起房地产的增值。

　　根据OLS估计结果,采用调整后的回归系数进行分析,地铁站点周边不同距离从100～800m不同房地产价格自然对数值的比例为:LnP1∶LnP2∶LnP3∶LnP4∶LnP5∶LnP6∶LnP7∶LnP8=0.309∶0.158∶0.146∶0.118∶0.125∶0.140∶0.159∶(-0.011)。因此地铁站点周围不同距离住宅房地产价格比为:P1∶P2∶P3∶P4∶P5∶P6∶P7∶P8=e0.309∶e0.158∶e0.146∶e0.118∶e0.125∶e0.140∶e0.159∶e-0.011=1.377∶1.184∶1.170∶1.138∶1.146∶1.163∶1.185∶1.000。可见,地铁建设对周边住宅房地产价值的影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域,其平均增值幅度为19.5%;400m半径区域内增值幅度明显,平均增幅为21.8%;其中增值影响最大的是地铁站点100m区域内的房地产,与距离地铁站点800m的房价相比,增值幅度达37.8%。而且400m半径范围内与地铁站点的距离越近,轨道交通对房地产增值效应越大(“Metro1”的系数最大,表明房价最高处在距离地铁站点100m的范围),与地铁站点距离越近,交通能达性越好,房价越高,证明了地铁建设对周边房地产具有增值作用。但在400～700m半径范围内,房地产价格增值幅度却略有增加,说明除了地铁交通能达性的正影响外,地铁口附近的人流密集、噪音污染、社会治安等问题对房价所起负面作用基本消失。

　　(3)地铁因素对房地产价格的时间增值效益评估虽然深圳地铁一期工程于1998年5月已获批准立项,但兴建开工是从2001年3月开始,到2004年12月建成试运行。本研究针对深圳地铁时间增值效应的评估,涵盖了深圳地铁一期的建设期和开通期两个阶段。结果显示:QY2002～QY2007回归系数分别为-0.050、-0.010、-0.110、0.055、0.316、0.517,其中QY2004、QY2006和QY2007影响显著。由于QY2001是参照类,因而实证表明,2001年地铁一期开始建设的消息,预期效应对周边房地产的价格具有一个正向的影响(QY2002～QY2004系数为负)。但建设期间,深圳地铁一期周边房地产住房价格下降(负向效应更为显著),其原因可能是受地铁建设施工影响,周边道路需恢复至地铁建设前,引起局部交通不畅,以及建设过程中如施工扰民、环境不良等一些负面影响造成的。这在2004年最为显著,与Henneberry的观点较为相似。2004年12月建成试运行后,地铁建设所带来的负面效应消失,同时由于地铁大大改善了站点周边房地产项目的可达性,其快捷、准时的优点随着运营的改进、发车时间间隔的缩短愈发显著,因此其系数为正。可以看出,深圳地铁一期站点周边房地产市场对深圳地铁一期的“通车”这一标志性事件反应强烈。与Dabinett的研究结果相似,本研究发现城市轨道交通运营期间对房地产价格的影响要明显高于建设期,而且从2004～2007年为止轨道交通站点对周边房地产价格影响逐年增加。

　　4、结语

　　本文通过收集深圳地铁一期周边房地产的数据,从“区位特征、邻里特征和结构特征”三个维度构建特征价格模型,选定半对数模型形式,采用最常用的OLS法进行估计,定量分析了建设期和运营期(2001～2007年)深圳地铁一期开发对周边房地产价格影响的空间效应和时间效应。实证结果表明,轨道交通的空间增值效应显著,其影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域。700m半径区域内平均增值幅度为19.5%;400m半径区域内平均增值幅度为21.8%,增值影响最大的是地铁站点100m区域内的房地产,5期聂冲等:城市轨道交通对房地产增值的时空效应809房价增幅达37.8%。时间维度上,地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应,而运营期内对房地产价格的影响变为正向,尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值。而且城市轨道交通运营期间对房地产价格的影响要明显高于建设期,从2004～2007年轨道交通站点对周边房地产价格影响逐年加强。

　　参考文献:

　　[1]方向阳,陈忠暖.国外城市轨道交通对房地产价值的影响研究.热带地理,

　　[2]庄焰,郑贤.轨道交通对站点周边商业地价的影响.中国土地科学，

　　[3]叶霞飞,蔡蔚.城市轨道交通开发利益还原方法的基础研究.铁道学报,

　　[4]郑捷奋,刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响.铁道学报,

　　[5]张红,马进军,朱宏亮.城市轨道交通对沿线住宅项目价格的影响.北京交通大学学报,

　　[6]梁青槐,孔令洋,邓文斌.城市轨道交通对沿线住宅价值影响定量计算实例研究.土木工程学报,

　　[7]刘贵文,胡国桥.轨道交通对房价影响的范围及时间性研究———基于重庆轨道交通二号线的实证分析.城市发展研究,

　　[8]贾生华,温海珍.房地产特征价格模型的理论发展及其应用.外国经济与管理,

　　[9]封志明,刘东,杨艳昭.中国交通通达度评价:从分县到分省.地理研究,