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　　房产作为不动产登记已成为我国城市房产交易市场发展的关键性活动，司法实践中引发了诸如“虚假登记”等侵犯权利人合法权益的现象。2007年颁布实施的《物权法》，对通过登记来作为表现不动产物权的具体方式进行了确立，但只是对登记规则进行了概括性的规定，对于登记机关、申请人或是第三人有过错的情况下，所造成登记过失责任上并未予以确切的规定。而当事人以登记机关为责任方，要求政府承担赔偿责任时，政府的赔偿受到责任限制，受害人所享的求偿权难以获得保障。因此，对于房地产错误登记与责任承担需要研究具体细则与相应的措施。

　　一、房地产登记制度的效力与性质

　　登记产生于近现代社会的立法活动之中，是把不动产在所有权上的改变实施公告的制度，即是在不动产物权出现改变之后，把这一改变在专门机关内对这一事实进行记载。不动产在其发生权利变动后应当采取符合法律规定的方式公之于众，显现该物权发生的变化，所有权人能够按此来取得法律所认可的物权，且第三人能够按此行为进行决策，此为物权公示与公信原则的根本要求。登记制度是由于私有制度的诞生而随之兴起的，施行登记制度的初衷是为了满足征收赋税以及实施管理。发表论文随着社会经济发展，房产登记制度所具有的功能发生质变，土地以及住房等均已被当作商品，该领域里的交易也越来越普遍。但土地、房屋的价值又相对较大，事关当事人的重大利益，登记制度的价值取向和功能就由原来的单纯作为征税的需要演变为保护交易安全的需要，对私有权益与交易安全保护成为房地产登记制度的最重要功能与核心价值追求。

　　（一）房地产登记的主要效力

　　1.公信力。物权是一种支配权，必须用特定的方式显示于义务人，以便使其他人对该权利有一个确定的把握和理解。登记担负起了这一职责，法律将登记作为房地产物权公示方式。公信原则是对公示原则的拓展以及完善，因为登记是通过国家政府行政部门所实施的，因而实施登记之后房产权则具有公信力。正由于登记具备公示以及公信的效力，才让社会财产可以规范的构建起秩序性。

　　2.推定力。登记所具有的推定力作为登记制度所具有的一个重要方面的法律效力。登记所展开的推导作为在法律层面上对于某一权利所实施的推导，并不是对事实进行了推导。①在把登记当作房产权属发生改变的根本要素的制度之中，恰是对房产所具备的公信力以及推定力进行的登记，确保了私权的安全。

　　（二）房地产登记法律行为性质

　　登记是通过所有权人向国家相关部门递交申请，将房产权属改动的相关事项在国家房产权登记簿上登记事实。即是申请人对于房产权方面的确定以及移转等在既定的登记机关依法所实施的登记。②对于房产权登记是属于何种行为存有完全相反的学说。公法行为说：这一学说把登记视为公法行为之中的一种，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。”③是国家对于行政方面的管理以及对于房产权属所进行的干预，进而按照相关的法律来对房产权所有人的正当权益进行保护。登记活动之中最关键的行为主体是国家的行政部门，正因为国家的公权力才使房产登记具有的公示力；是国家对房产秩序进行调控，确保交易能够安全开展的一个关键性工具，是一种典型的行政管理行为，带有显著的行政行为色彩。私法行为说：房产权属登记作为特殊的一种私法行为，是通过具有行政职权的国家行政部门所参加的私法行为，参加并不可以对行为所具有的属性进行改变。登记是由申请人也即权利人申请而发起，登记行为只不过是处于交易安全的需要，对权利的确认和公示。决定是不是登记的权利并不为行政部门所掌握。④房产登记在性质方面的观点，实际上是学者从不同的角度对性质进行的解释。“某单一的权利亦不是非专属于公法或私法之一方不可的，专属于公法或私法之一方，并非权利之必然的性质。单一的权利亦可有两重的性质，为私法而同时又为公权。”⑤因此，把登记法纳入到私法亦或是公法的范畴之中，会造成它在功能预期以及制度制定上有本质性的区别，事实上，因为登记法同申请人个人私利以及社会公利密切联系，不能够把它片面的定成私法亦或是公法，而是兼具这两种不同的属性，即统筹公私法两种不同属性的一种行为。以此来考查房地产登记行为的性质，公法保护国家公共利益、社会利益价值追求和私法保护私人利益价值追求在房地产登记行为中得到充分体现。

　　二、房地产登记制度模式及其与赔偿责任关系

　　房地产错误登记赔偿责任与房地产登记制度模式有着非常紧密的关系。登记制度模式决定了房地产赔偿责任的大小及负担方式。我国目前采用的登记制度是权利登记制度与托伦斯登记制度的结合，应采取实质审查主义。

　　（一）国外主要国家登记制度模式

　　每个国家由于社会政治经济体制存在差异，所制定的房地产登记制度各不相同，呈现出多样化特点。依据制度内容与所发挥的效力，可以将其划分为托伦斯登记制、权利登记制和契据登记制。（1）契据登记制。即合同签订过程中，物权已然发挥效力。法国是最早实行这一登记方式的国家，美国、日本、意大利、西班牙、丹麦等普遍采用这项制度，是对自由、效率的不懈追求。其主要特点：A.登记仅仅是对抗善意第三人之要件；B.采取形式审查；C.登记无公信力；D.以权利人为登记顺序，对物权变动情况进行登记。（2）权利登记制。相关变动情况必须要及时记录在案，假使尚未在限定时间内登记在册，那么，只可以获得债权保护，难以将物权效力充分发挥。登记部门需要对相关人员提出申请进行全面审查，确定认证通过，才得以登记。德国是最早施行这项制度的国家，奥地利、荷兰等国家采取这一制度。是对市场交易安全进行相应制度保障。该制度主要特点：A登记为生效要件，权利变动效力的基础是当事人的合意；B、实质审查登记信息与现实情况是否相符；C、具有公信力；D、全面观察不动产实际变动情况，并以此安排登记顺序。⑥（3）托伦斯登记制。托伦斯爵士所创托伦斯登记制度，澳大利亚是最早实行托伦斯登记制度的国家，泰国、菲律宾和美国部分地区等普遍实行此项制度，地券交付主义是此项登记制度的理论基础。当事人申请登记信息不被强制性记录，但已登记在册信息，在转移过程与信息变更过程中具有强制性，物权变动效力得以保障。登记部门必须要全面审查登记申请，所有需要对外公示内容，则必须要严格按照法定程序行事。⑦

　　（二）我国的房地产登记制度模式

　　我国房地产登记制度模式，主要融合了权利登记制度与托伦斯登记制度两者优势。⑧登记部门需要对登记进行严格审查，并将其登记在册，并向房地产权利人发放房地产权证书。并将公信力对外公示，登记部门有义务保证所登记信息与现实情况相符合。登记部门需要尽力确保信息真实完整性，假使所登记信息与现实情况存在差异，须承担相应责任，向房地产权利人做出赔偿。因此，实行权利登记制度的国家，物权公示时，极为重视登记这一原则。⑨实质审查标准与形式审查标准两者存在的差异，关键在于登记部门对造成物权变动现象的主要原因、物权真实性等是否展开全面审查。在实行实质审查制度下，假使某一环节出现失误，登记部门需要承担相应责任。有学者认为，在我国应采用形式审查制，实质审查制不但存在根本无法消除的严重弊端，如实质审查严重违背效益原则与契约自由原则，而且缺乏其正常运行所必需的社会基础。但同样有学者认为，房地产登记申请信息全面审查过程中，最好是采取实质审查，操作性较强。这是因为实质审查极具优越性，与现代社会发展要求相符合。登记部门需要就申请人所提供申请信息展开全面审查，以确定登记内容的真实性。⑩就国内现实情况而言，市场经济依然处于发展时期，诚信制度尚未完善构建，配套机制尚未健全成熟，社会信用值较低，市场秩序难以保障稳定态势，需要实行实质审查制度，促使登记公信功能、公示功能等得以不断强化。？輥？輯？訛因此，对房地产交易进行实质审查是对交易的合法性、真实性和妥当性的审查，并没有妨碍意思自治，相反是对真正意义上的意思自治的维护。