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　　三、房地产错误登记赔偿责任的归责原则

　　归责原则，就是确定侵权行为人侵权损害赔偿的一般准则。它是在损害事实已经发生的情况下，为确定侵权行为人对自己的行为所造成的损害是否需要承担民事责任的原则。在登记错误的情况下，不动产登记机关归责原则的确定直接关系到当事人能否获得赔偿。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”对于登记机关无过错责任进行了规定，为登记机关赋予了追偿权。该条对于不动产登记部门赔偿责任归责原则并未给予明确。部门规章与各地方性法规的规定也不完全一致，《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”该条采用了过错责任原则。学界对房地产登记部门赔偿责任归责原则有不同理解。有学者主张，不动产登记部门赔偿责任应适用过错责任原则。如果登记机关无过错，则不应承担责任。？輥？輰？訛有学者则进一步主张，登记部门应在有“重大过失”时才能承担责任，如果仅仅因为一般甚至轻微的过失而发生了登记错误，不应当使登记部门承担责任。？輥？輱？訛也有学者主张，不动产登记部门赔偿责任归责原则应当采用无过错责任原则，不管登记部门是否有过错，只要有登记错误导致损害结果发生就要对受损害人赔偿。？輥？輲？訛

　　（一）我国承担房地产登记错误赔偿责任的主体

　　采用形式审查登记的国家，一旦出现登记错误，除了因登记官失职承担责任外，国家一般不用承担赔偿责任。实质主义虽然在减少错误发生方面有着一定的优势，但它并不能完成防止错误的产生，有时也会损害房地产当事人利益。？輥？輳？訛房地产登记错误赔偿责任首先是一种国家行政赔偿责任。因为我国采用的是权利登记制与托伦斯登记制相结合的登记制度，在审查标准上采用的实质审查方式，若因审查不严而造成了损失，须进行相应的赔偿。这种赔偿方式包含在国家赔偿范围内。“否则现行行政登记机关拥有较大的登记审查权，就显然没有必要，就是一种对国家、社会和申请人人力、财力、物力的无谓浪费。”？輥？輴？訛因此，国家行政机关在进行房地产登记时，代表着国家公信力，从而使权利人信赖其行为而进行登记，房地产赖以生存的信任基础和安全保障环境离不开登记机关的作用，若权利人的利益在国家行政机关和工作人员在行使职权中受到了损害，理应属于国家赔偿范围。登记机构赔偿后，便取代了权利人，可对造成损失的责任人行使代位求偿权。

　　（二）我国房地产登记赔偿责任的归责原则的价值选择

　　目前世界上像法国、德国、英国、日本、瑞士等不动产法律制度比较成熟，多采用了公证与登记结合的做法。一旦发生登记错误，多数国家都是采用的是过错责任的归责原则。？輥？輵？訛如英国《土地登记法》规定：“下列情形下，土地登记簿应予更正：法庭宣判某人对土地享有某项权益；法庭针对登记机关的记载、遗漏、过错或者延迟做出了某项判决；土地登记簿上的重大遗漏或错误导致了不公等。如果因为更正或未予更正而使当事人遭受了损失，则由国家提供赔偿。但是如果损失是由受害人自己的欺诈或者缺乏适当的注意所导致的，国家就不予赔偿。”由于我国不动产登记部门为国家行政机关，登记部门与当事人之间地位不平等，一旦发生登记错误并且导致损害发生，受害人经常处于弱势地位。倘若采用过错责任原则，则举证证明登记部门主观上存在错误的举证责任应由受害人承担。但受害人因与登记部门掌握的信息并不对称，而且处于弱势地位，要让其证明登记部门主观存在过错，其难度可想而知。因此，就必须考虑到受损害的当事人在司法救济过程中得到实质上平等之诉讼地位，应采用过错推定责任原则，这才能在实体法与程序法上真正保护当事人的合法权益。而确定登记机关有无过错应当与该机关的职责相联系。？輥？輶？訛举证责任“倒置”是在诉讼中进行举证责任分配的一条原则，应从双方举证的难易程度去考量。采用举证责任倒置原则，能够要求房地产登记部门进一步提高自身管理水平、登记人员责任心及业务水平以减少登记错误；如果房地产登记部门能证明其对错误登记没有过错，则房地产登记部门一样能够维护自身权利，并不会影响房地产登记部门和当事人实质上的平等地位。至于学者认为“登记部门应在有‘重大过失’时才去承担责任，倘若因为一般甚至轻微过失而发生登记错误，则不应使登记部门承担责任”值得探讨。因为非重大过失，甚至是轻微的过错也有可能造成很大的损害后果，因房地产登记部门过错轻微就免除其对当事人造成巨大损失的相关责任，这显然与基本的法理不符，且过失大小也难以量化和具体界定，更何况房地产登记部门进行房地产登记则是要收取一定的登记费用的，属有偿服务行为，对非重大过失造成的登记错误也应承担赔偿责任。因此，建议在房地产错误登记责任归责原则上采用过错推定责任原则，其实质上仍为过错责任原则，只不过举证责任发生了“倒置”。

　　四、房地产登记部门承担国家赔偿责任的风险分散

　　房地产错误登记的情形多数都是由于登记部门的过错而导致国家赔偿，政府和其他公共财政部门作为国家赔偿的坚实后盾，其责任制度最具保障性。但由于房地产价格昂贵，如果因登记错误而进行赔偿的话，赔偿数额巨大，这样会造成国家赔偿的经济压力，从而阻碍了社会的发展。而且国家赔偿程序、条件、额度都十分复杂。如果当事人想要依靠国家获得利益赔偿，很可能无法奏效，必须建立相应的制度替国家减轻负担。

　　（一）设立房地产登记赔偿基金

　　虽然能够通过建立严格的房地产登记人准入制度、引入公证前置程序等法律制度降低房地产登记部门国家赔偿风险，但是社会生活是错综复杂的，登记人员的能力也并非无限的，赔偿现象是无法避免的。对赔偿费用的来源，瑞士与德国已经有了成熟赔偿基金机构，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。其他使用托伦斯登记制度的国家在立法里也有多项关于登记储备金的规定，除了要缴纳登记费，同时也可以根据登记价值来增加保险金，英国就提取了一部分登记费作为赔偿基金。美国国会在早些年就拨出了大量款项作为赔偿储金，且拨款也在逐年增加，至今已有巨额储金。？輥？輷？訛因此，要积极借鉴国外经验，建立相关的登记赔偿基金，收取一定份额的登记费用作为赔偿储备金，为获得赔偿经费提供了一个渠道。以在弥补当事人利益损失的同时使国家和相关赔偿机构结合起来共同负担赔偿经费。

　　（二）投保行业责任险

　　构建登记赔偿基金能够从当事人交纳的费用中提出相应份额成立赔偿基金，抑或登记机关用这笔资金去买相关的赔偿责任保险。我国《物权法》的第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”不动产登记部门登记审查职权的范围将不会仅局限在房屋权属登记的领域，其职权的扩大就必然带来相应工作量的大量增加，登记错误的风险也就必然随之而增加，且这种风险不只是存在于某个登记部门，这是一种系统的行业责任风险。所以，由登记部门在其收取得的手续费中提取出适当比例，投保商业保险，一旦发生了巨额赔偿情况，可以由登记部门先行赔付，之后再到保险公司进行理赔，这样就可以有效避免其难以承受起的赔偿风险。

　　[注释]

　　①参见《德国民法典》第891条规定。

　　②（参见[日]北川善太朗著：《日本民法体系》，李毅多、仇京春译，北京：科学出版社，1995年版，第64页）

　　③崔建元，孙佑海，王宛生著：《中国房地法研究》，北京：中国法制出版社，1995年版，第238页。

　　④王洪亮，《不动产物权登记立法研究》，载法律科学（西北政法学院学报），2000年，第2期。

　　⑤[日]美浓部达吉著：《公法与私法》，黄冯明译，北京：中国政法大学出版社，2003年版，第158页。

　　⑥参见陈华彬著：《物权法》，北京：法律出版社，2004年版，第149页。王轶著：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社，2001年版，第155-156页。

　　⑦托伦斯登记制度与权利登记制度的内容大致相同，两者最大不同在于，前者需要以产籍制度设立为前提，此外，还要向房地产产权人发放权利证书，登记部门所发放的房地产权利证书能够直接取代当事人契约。

　　⑧参见《物权法》中的第九条规定。

　　⑨参见《瑞士民法典》第963条、第965条规定。

　　⑩王利明著：《民法物权论》，北京：中国政法大学出版社，1999年版，第162页。