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　　房屋交易买卖不仅是市场经济的一部分，也是关系着社会群体生活质量水平的重要因素，解决住房问题是我国社会主义调控的主要内容。近年来由于市场反馈房价过高等问题，群众生活压力过大而降低了幸福指数，尤其是一线城市买房压力过大，极大地减弱了社会群体参与社会劳动的积极性。从经济产业规划角度考虑，我国近年来增强了对房地产经济的宏观调控力度，旨在将房价控制在合理价格范围内。由于广泛实施房价调控措施，对银行房贷业务早了很大的影响力。
 
　　（一）银行方面
 
　　面对快速增长的房地产价格，市场消费群体开始“疯狂”的购房、炒房，无论是刚需型或投资型群体，其购房消费幅度持续增长。这就导致银行贷款额度不断地增加，市场资金供应链相对集中于房地产买卖，银行贷款业务也集中于房产贷款。但是，资金链过于集中势必破坏了市场经济的均衡性，各个行业经营收益比例开始出现了“非均衡”现象。因此，国家调控房价首先针对了银行贷款业务，要求银行采取提高贷款利率等措施，抑制购房数量的过快增长。鉴于这一调控措施下，银行纷纷采取了“停贷政策”。2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。完全停贷并不现实，因为毕竟会不断有很多贷款到期形成循环，但不可回避的是在存款准备金率一再提升的背景下，银行资金开始短缺，尤其是吸储能力较差的中小银行。
 
　　（二）开发商方面
 
　　开发商是房地产经济的主导方，开发商拿地、开发、销售等过程意味着行业收益的增长，同时也对房地产市场造成了实时性的影响。过去房地产市场销售十分火爆，一线城市几乎出现了“排队、摇号”等买房现象，加上开发商各种营销手段，导致了房产销售的“超预期”。此种市场环境下，房屋价格必然会持续上涨。为了引导资金持有者走理性消费道路，我国颁布“国五条”政策，对各地区土地资源开发进行严格控制，这类宏观调控政策抑制了开发商的销售行为。例如，2013年“十一”黄金周期间，全国市场均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈尔滨、合肥等城市的市场表现最为典型，交易量明显下滑。2013年10月1日-7日期间，北京除经适房、限价房外，商品住宅累计成交986套、成交面积10.71万平米，环比前一周分别减少47.07%、50.62%。二手房成交量为282套，环比前一周的5544套下降超过9成。
 
　　（三）购房者方面
 
　　由于银行业务调整及开发商降价等双方面的作用，国家宏观调控对购房者的消费行为也造成很大影响，主要表现在购房者的投资行为减少，刚需购买者增多，这就增加了房产经济的合理性，避免了盲目买房投资造成的经济损失。为了适应国家宏观调控政策要求，银行逐渐扩大了房贷业务的控制力度，严格限定了各项资金流通的走向，尽可能保证资金供应链的稳定性。从现有行情判断，银行对购房者提供房贷业务的“门槛”提高了，尤其在二套房贷买卖上的利率比、首付比增加，房贷业务办理难度增大而限制了购买者的消费行为。
 
　　四、银行房贷业务综合整改措施分析
 
　　银行是我国金融体系的核心支撑，银行业发展关系着整个金融经济的营运状况，这些都是市场经济体制改革中急需关注的问题。基于房地产遭受国家宏观调控背景下，银行必须要根据市场状况及政策需求调整房贷业务，按照业务结构体系规划新的改革政策，适应房地产经济体制的改革需求。结合上述房购政策对房贷业务执行造成的影响，新时期银行要重新整顿房贷业务体制。主要措施如下：
 
　　（一）购房资格
 
　　为了避免不要的市场损失，确保房贷业务在国家政策下有序执行，银行要对借贷者的资格执行严格审查方案，落实每一步房贷业务考察标准。从现实情况来看，国内已经有部分城市提高了购房资格，银行逐渐加大了购房者的审核力度，以科学地实施房贷业务方案。例如，当前，已经有10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年。
 
　　（二）调控手段
 
　　银行不仅要对购房者的资料详细审核，还要根据业务经营范畴采取其它控制措施，维持银行房贷业务体系结构的科学性，促使资金链收支操作的均衡性。银行比较常用的方式是提高首付比例，增加二次或多次购房难度，以配合国家政策控制房地产买卖行为。同样，国内13个城市提高了二套房的首付比例。比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。
 
　　五、结束语