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　　摘要：自2003年来，中国政府为了保障房地产业的健康、稳定发展，为促进房价合理回归，为使百姓“居者有其屋”，相继出台了一系列调控政策。然而十多年来，调控结果收效甚微，主要存在难点在于：调控政策环境的谨慎性；货币政策宽松、实体经济环境恶化；土地资源配置的不合理、地方政府对“土地财政”的过度依赖；住房供需结构失衡。因此，提高中国房地产调控政策有效性的整改建议是：从尊重市场规律，转变调控观念；稳健货币政策、优化产业结构；合理配置土地资源，加快土地制度改革；优化住房结构，加快落实保障房建设。

　　关键词：房地产；房地产调控；调控难点；整改建议

　　中图分类号：F12文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）16-0017-03

　　中国知名财经评论员叶檀说：“房地产市场的病根在土地财政，在错误的激励机制，在房地产对实体经济的挤出效应。如果不能解决这些病根，住建部调研十次，改革十次也未必有用。”

　　一、中国房地产调控概述

　　在过去的十年中，如果说政府对房产的调控政策如一块巨大的石头的话，那么中国房地产就如一个正在不断喷发着足以融化一切物体的熔浆的火山，在巨石短暂的压制之后，房地产这个火山将会进入到更强势的井喷状态。从2003—2013年，中国政府共出台了大大小小70多条房地产调控政策，归纳起来分别有金融政策、土地政策、保障性住房政策、税收政策、行政性政策等，其调控目标都是为了抑制中国部分地区房价的非理性快速上涨，以满足百姓“居者有其屋”的合理住房需求。然而十年调控下来，房价非但没有得到抑制，反而有水涨船高的势头，并且住房结构性问题始终没有得到解决，即少部分高收入群体拥有数套以上的住房，而大部分中低收入群体仍面临因买不起房而“望房兴叹”的局面。中国房地产调控究竟面临怎样的难点？

　　二、中国房地产调控的难点

　　（一）难点一：调控政策环境的谨慎性

　　近二十年来，中国的房地产业的迅猛发展带动了中国国民经济的快速发展，房地产业已成为当今国民经济支柱产业之一。房地产业作为拉动中国国民经济增长的重要因素和扩大内需的重要产业，其关联性强、产业链长。据统计，2007—2011年，房地产平均净利润率在24%~35%之间，而中国制造型企业的平均利润率一般在10%~13%之间；2011年中国GDP增长9.2%，其中房地产及其相关产业链对GDP的拉动占了2.25%；每100元的住宅建筑投资，可带动相关产业170元~220元的需求；每销售100 元的住房，可带动130元~150元其他产品的销售；中国房地产相关贷款占银行贷款总额约20%；在中国五大银行中，有30%~45%的贷款是由房地产抵押品担保支持。另外，中国城市化进程正在加速发展，这意味着在未来很长时间内仍将有大量人口向城市转移，不断增长的城市人口将会使得住房的刚性需求得到全面提升，要求城市房地产产品数量和质量不断得到提升。因此，介于房地产业对中国经济增长的重要支持性以其强大的产业关联性及消费需求带动性的特点，房价回调将可能导致中国的经济减速及对其他各相关产业带来负面影响。也正因为如此，中国政府在对房地产业进行调控时要从全局出发考虑制定相应的调控政策，以确保中国经济的稳定增长、城市化进程的稳步推进。

　　（二）难点二：货币政策宽松、实体经济环境恶化

　　近年来，特别是2009年后，中国货币发行宽松，造成资产价格上升、流动性过剩的局面。据统计，2013年中国货币发行总量已超过105万亿元，已成为世界上货币发行总量最多的国家。而中国银行利息低、股市不景气、黄金白银市场行情不稳定等情况，都导致大部分货币持有者将目光瞄准到了作为既是生活消费品又是投资品的房地产上，在他们看来，十多年来房地产行情持续攀升，已达到了保值升值的效果，因此，大量的资金投入到房地产业中来。

　　另外，近几年由于税收过重、资金成本过高、劳动力成本上涨等原因，导致中国实体产业投资环境恶化，利润大幅下降，很多实体产业也将大量资金投入到有利可图的房地产业中来，有资料显示，“低压电器之都”柳市镇规模以上企业70%以上利润用于开发房地产。由于大量资金涌向房地产市场，造就了很多投机机会，特别是在中国一些一、二线城市，由于住房需求高，在供不应求的局面下房价上涨快，因此投资、投机需求也更高些。据统计，2007—2012年间，中国房价平均上涨74%，其中上海上涨了96%、北京上涨了152%。

　　（三）难点三：土地资源配置的不合理、地方政府对“土地财政”的过度依赖

　　资料显示，目前中国城市建设用地面积与农村建设用地面积之比为1∶4，随着城市化进程的加速，2010年第六次全国人口普查数据显示，中国城镇居住人口与农村居住人口比已达1∶1左右，这表示中国城市人口住宅用地量明显不足，特别是在一些大中型城市更是如此。而城市进程化的结果往往是，外来农村人口更偏向选择大中型、经济发达的城市聚居，这使得这些大中型城市的住宅用地量更显为紧促，也在无形中推动了该城市房价的进一步上涨。

　　另外，由于地方政府通过出让土地，可以获得高额的土地出让金，并由此可拉动该地区的GDP增长，而且，土地出让后，开发商对该地进行房地产开发，房地产商品的买卖又可增加营业税等各项可供地方政府支配的税收。由此，地方政府通地出让土地，财政有了收入，地方经济也上去了，政府官员有了政绩，可谓是名利兼收。目前，中国地方政府的主要财政收入均来源于土地出让金和房地产税收。据悉，房价中，有10%左右是建房成本，20%左右为开发商利润所得，剩下70%为地方政府所有。巨大的获利面前，使得土地成本居高不下，这也是导致房价不断上涨的重要原因之一。

　　（四）难点四：住房供需结构失衡

　　收入水平决定了消费层次。过去的几年中，由于房地产的投机需求不断扩大，导致高端房地产商品的过度开发。然而，市场上高收入群体毕竟只是少数人，大多数却是中低收入群体。高收入群体可以通过购买高端住宅来解决需求问题，而中低收入群体面对林立的高端住宅却只能是“望房兴叹”。1998年，中国房改方案中提到，经济适用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供给量应占城镇住房供给体系的70%以上。然而据统计，直至2010年，中国经济适用房销售面积仅占全部住宅销售面积的2.94%。2010年，政府提出要新建3 600万套保障房，但由于建造资金短缺、获利少、配套设施跟不上、管理等诸多方面的因素，导致3 600万套保障房至今未得到最终落实。另外，保障性住房建成后，什么标准的人才适合分配到保障性住房？如何分配保障性住房？分配制度如何做到公正合理？对于这些问题，中国至今都没有形成一个完善的体系制度。