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　　三、提高中国房地产调控政策有效性的整改建议

　　（一）尊重市场规律，转变调控观念

　　对于“牵一发而动全身”的房地产业，介于其重要的支柱产业的地位，首先应明确其调控目标是为了保持房地产市场的健康、稳定、和谐发展，从而保证中国经济的良好发展。因此其调控手段应遵循市场规律，并针对一、二、三、四线不同城市房地产市场的不同发展状况因地制宜分类进行调控。在调控过程中，尽量以少动用行政手段多用货币、金融等政策来进行调控，以确保调控的力度和有效性。同时，可以将房地产产品的性质以法律方式来进行界定，如该房地产产品的真正用途，是用于消费还是用于投资？作为消费品和投资品的房地产产品，可规定其不同的政策，再通过金融杠杆和税收杠杆的作用，减少或严格控制作为投资或投机的房地产产品的利润。当大部分用于投资或投机的房地产产品不能带来丰厚利润时，房价自然会有所下降，中国房地产市场才能健康稳定发展。另外，纵观以往十来的调控，政策出台率确实很高，但却缺乏有效的连续性。而中国对于房地产调控将是一个长期的过程，因此应建立一个房地产调控的长效机制。

　　（二）稳健货币政策、优化产业结构

　　宽松的货币政策，导致流动性过剩，大量资金向房地产市场涌入，增加了房地产投资、投机的需求，也是造成房价居高不下的主要原因之一。因此，中国应稳定货币投放总量的增加，有效控制金融杠杆对房地产业的作用，减少因流动性过剩而导致的对房地产产品的投资力度。另外，应客观对待房地产业作为中国国民经济支柱产业的现象，而不应将其视为仅有的支柱产业。在目前产业结构全面退化，很多实体产业不以创新、转型为新出路，而转为投资房地产的局面下，中国应改变“过度注重房地产对经济的拉动作用，过度看重房地产对GDP、财政收入的贡献”的观念，而应重新重视实体产业对国民经济的基础作用与贡献，重振实体经济，避免出现过多的实体资本流向房地产业，而导致实体产业的“空心化”。

　　（三）合理配置土地资源，加快土地制度改革

　　中国总体建设用地其实并不缺乏，难点在于建设用地城乡二元分割，无法进行统筹配置和管理。并且随着城市化进程的加速，大部分新增人口都涌向了国家一、二线大中型城市，这便造成一些诸如上海、北京等城市“一房难求”，而很多三、四线城市却出现“鬼城”、“空城”的局面。针对这个问题，中国应根据各个地区不同情况，分类分区进行城乡建设用地统筹管理，按照各城市发展规律及人口流动规律增加土地供应量。如对于房地产产品刚性需求旺盛的一、二线城市，可以允许农村居民建设用地由乡村到城镇进行流动买卖，以充实城镇建设用地需求；而对于三、四线城市房地产产品供大于求的局面，则可考虑暂时减少或保持城镇建设用地量的标准，同时力求改善该类地区的居住环境，增加配套设施的建设，改善交通状况，从而扩大该地区人居范围平衡各城市居住人口，同时有利于一、二线大中型城市房价的稳定甚至下降。另外，中国目前工业用地约占城市建设用地的30%，这远远超过了一些发达国家15%的标准，中国可在此基础上考虑调整工业用地与城市建设用地的比例，将一些长期闲置的工业用地调整到城市建设用地中来。

　　中国现行的“招拍挂”土地出让制度，因其“价高者得”的原则，而导致近年来各地频频出现“地王”。高额的地价增加了开发商的开发成本，由此便推动了房价的高涨。未来应可考虑“一地一价、一房一价”、“综合资质最优者得地”等综合性模式进行土地出让，打破现有的因高地价而导致高房价的状态，从而实现有效的高房价调控目标。另外，中（下转37页）（上接18页）国应适度提高对其他基础产业的重视和支持程度，可考虑从金融、税收等方面对其他产业开放一些相应优惠政策，从而打破目前地方政府对“土地财政”的依赖性。

　　（四）优化住房结构，加快落实保障房建设

　　一直以来，中国对房地产调控的目标除了使房价回归合理水平外，使有合理住房需求的群体“居者有其屋”是另一个重要调控目标。加快中国保障房建设，一方面可以解决大部分中低收入群体的居住问题，另一方面也可以平衡中国住房结构，解决现有的高房价问题。然而因各地保障房建设资金压力大，利润少等现实问题，使得中国2010年提出的3 600万套保障房计划至今未得到有效落实。对此，可考虑以保障房的建设来作为地方政府业绩考核的一个重要指标，并应适当加重此考核指标的比重；针对利润少而鲜有开发商愿意承接开发保障房的情况，可以考虑给各开发商下达指标，如开发商开发的住宅小区中，规定该小区内必须有一定面积的住宅作为保障性住房。另外，中国还应健全保障性住房的分配、管理机制，如可享受保障性住房的群体如何得到公平合理的分配？中国大多数群体都属于中低收入，均可享受保障性住房的政策，但保障性住房的建设和分配却不是一朝一夕可解决的，这里就存在一个公平合理分配的问题。则可考虑在符合申请资格与条件的基础上，以家庭人均收入、年龄、工龄等综合因素进行打分排序，分数越高者可优先分配享受保障性住房，由此建立一个公正的分配机制，减少社会矛盾，提高保障性住房的有效利用率。

　　四、结语

　　随着中国房地产业的发展，我们在享受它带来的巨大收益的同时，也应看到或预测其所面临的风险和危机。房地产调控问题，已不简单是一个行业的问题，甚至也不仅仅是经济问题，它更是一个政治问题、民生问题。在中国社会主义建设的背景下，我们应结合自身情况，科学合理地进行房地产调控。中国房地产调控将是一个长期的、持续的过程。

　　参考文献：

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　　[5]乔新生.房地产宏观调控的几个关键问题[J].理论前沿，2011，(5).